BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Senin, 25 April 2016

TEKNIK SUPORTING UNTUK MENDUKUNG KINERJA SALES

PENJUALAN MASIH SERET BIN MAMPET


Pagi ini semua sales force saya kumpulkan untuk bahan saya mencari input kenapa bulan April ini koq penjualan masih seret bin mampet?

Saya minta masing-masing sales menjelaskan ketika mereka berinteraksi dengan konsumen, apakah ada keluhan, kekuatiran, ketakutan, ketidak percayaan, keberatan dll terhadap produk yang kita pasarkan, sehingga berakibat konsumen belum mau membeli produk properti yang sedang kami pasarkan.

Semua sales diberi kesempatan berbicara, akan tetapi secara garis besar pendapat mereka hampir sama dan mengerucut kepada 2 hal sbb ;

1. Harga jual cukup mahal, meski hanya sedikit diatas kompetitor.
2. Angsuran KPR nya terlalu tinggi yaitu diatas Rp 3 jt/bulan akibat diterapkan strategi DP 5% 

Jika ada kendala atau masalah seperti itu, tentu saja saya selaku pengambil kebijakan harus membantu mereka agar terbebas dari keluhan dan keberatan dari konsumen. Ini namanya teknik SUPORTING, yaitu sebuah tindakan untuk membuat minat konsumen yang mulai meredup akibat berbagai keluhan dan keberatan tentang produk kita, bisa diatasi dengan cara mengubah kebijakan. 

Kemudian sayapun membuat 2 kebijakan baru sbb ;

1. Memberikan tambahan diskon, jika semula hanya 10 juta, sekarang untuk 2 unit pertama bisa diberikan diskon s/d 25 juta. 
2. Mengubah pricing strategi didalam pricelist jika semula disebutkan DP 5%, sekarang direvisi menjadi 20%, supaya muncul angsuran KPR bulanan yang hanya Rp 2 jutaan perbulan.
3. Memberlakukan aturan DP Suka Suka, maksudnya meski tertulis DP 20% di pricelist, jika ternyata konsumen hanya mampu bayar DP 5% tetap diterima. 

Nah, semoga kebijakan baru yang diambil berdasar masukan mereka itu bisa membantu sales untuk segera closing.

Tetap semangat !!
Always be closing !!

TARGET MARKET RUMAH BERSUBSIDI SANGAT BESAR DAN MENJANJIKAN

SIAPA LEBIH MUDAH DICARI,
NABILAH ATAU AISAH ?


Jika ada 100 cewek anda jumpai di sebuah mall, mungkin peluang anda bertemu yang secantik Nabilah JKT 48 lebih kecil dan sedikit probabilitasnya dibanding peluang anda bertemu mbak Aisah yang tampangnya rata-rata saja. 

Begitupun jika anda sedang berada di sebuah alun alun dan melakukan survei mengenai besaran income seseorang yang anda jumpai disitu, saya yakin yang incomenya dibawah Rp 4 jt/bulan menduduki prosentase paling banyak dibandingkan dengan besaran income diatasnya (misal; 4 s/d 8 jt perbulan, 8 s/d 12 jt perbulan dst). 

Mencari tampang rata-rata atau mencari income rata-rata relatif lebih mudah karena kategori mereka ini memang adalah mayoritas dan mendominasi. 

Sorry ya ibu ibu dan tante-tante jika terpaksa saya mengambil analogi wajah wanita rata-rata untuk menjelaskan konten di artikel ini. Alasannya sederhana, judul tentang wanita relatif lebih menarik perhatian orang. Ini namanya jurus STOPPING POWER, yaitu menjebak pembaca dengan judul yang menarik perhatian supaya tanpa sadar membaca kontennya. 

Sobat properti, saya ingin menyampailan kepada anda semua bahwa jika kita memasarkan rumah murah bersubsidi dengan harga jual Rp 116,5 jt/unit (Pulau Jawa kecuali Jabodetabek) atau Rp 133,5 jt/unit (khusus Jabodetabek), maka jumlah target market yang bisa disasar sangat besar sekali dan menjanjikan. Mencari konsumen dengan income antara Rp 2,5 s/d 4 juta perbulan sangat luas pasarnya. Mulai dari buruh pabrik, guru, PNS, karyawan swasta dll, mereka masuk kriteria sebagai konsumen kita. 

Kebijakan pemerintah saat ini sangat berpihak kepada MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), karena aturan DP 1% dan bunga annuitas fix 5% untuk tenor max 20 tahun membuat siapapun punya kesempatan memiliki rumah sendiri. Cukup mengangsur Rp 600 ribuan perbulan, tak perlu lagi ngekost atau ngontrak atau numpang mertua.

Jadi kalau anda mau mengembangkan proyek perumahan, saya merekomendasikan untuk bermain di rumah bersubsidi skim FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) ini. Pemasarannya dijamin lebih mudah dibanding anda bermain di kelas real estate dengan suku bunga komersial. Jualan rumah FLPP juga tahan krisis. Meski pertumbuhan ekonomi melambat dan ekonomi makro sedang terguncang, memasarkan rumah murah skim FLPP tidak akan terganggu.

Tertarik mengembangkan rumah murah skim FLPP? Perhatikan tentang harga perolehan lahannya, tentang harga borongan bangunannya, kriteria lokasinya dll. Pengetahuan itu bisa anda peroleh jika mengikuti workshop properti yang digelar oleh Perguruan Kungfu Properti. Ada kelas Yogyakarta tgl 28-29 Mei 2016 yang memberikan rate spesial bagi anda yang berminat.


WANITA JELITA UKURAN 36B

BERAPA HARGA BORONGAN YANG PANTAS UNTUK RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?


Anda pernah bermimpi dapat istri yang cantik jelita tapi realitanya cuma dapat yang manis setia.

Anda pernah bermimpi punya istri yang bodynya montok ukuran 36B, tapi realitanya cuma dapat yang ukuran 32.

Anda pernah bermimpi punya mobil Fortuner, tapi realitanya cuma mampu membeli mobil Agia. 

Ini namanya down grade alias turun kelas. Sudah pasti beda kualitasnya, beda spesifikasinya, beda rasanya.

Nah, sekarang pakai analogi diatas untuk menyatakan bayangan anda mengenai kualitas produk sebuah bangunan. Mulailah dengan membayangkan produk bangunan berkualitas BAGUS dengan spec bata merah, atap genteng beton, rangka atap baja ringan, kloset duduk, cat Mowilex, lantai granit, dengan finishing halus dan rapi. Kalau anda hitung RAB nya, mungkin untuk bangunan 1 lantai jatuh di harga kisaran Rp 2,5 jt/m2.

Sudah selesai? Tutup mata anda, bukan untuk membayangkan wanita cantik jelita ukuran 36B, tapi bayangkan sebuah bangunan rumah sederhana dengan dinding batako, atap spandek/ galvalum, cat murahan yang warnanya belum setahun sudah pudar, plester aci tidak halus, nat keramik tidak siku, kloset jongkok, pintu dobel triplek, kusen alumunium paling tipis, besi kolom ukuran 6, dll. Kalau saya hitung RAB nya, mungkin harga borongannya cuma Rp 1,4 jt/m2.

Sobat properti, jika anda mau main rumah sederhana bersubsidi alias FLPP, anda harus TEGA melihat kualitas bangunan seperti diatas. Jika taste anda masih dipasang terlalu tinggi, dan idealisme anda tak bisa diajak kompromi, maka yang terjadi umumnya harga borongan anda akan terlalu mahal. 

Banyak yang lebih senang memaksa konsumen menambah uang muka demi tetap menjaga taste anda mengenai sebuah bangunan yang layak. Anda lupa bahwa konsumen rumah murah adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) yang hanya bicara mengenai kebutuhan dan keinginan. Yang penting punya rumah 2 kamar yang bisa dipakai berteduh dari guyuran air hujan dan panas terik matahari. 

MBR bukan seperti kita yang selain bicara kebutuhan dan keinginan juga sudah bicara mengenai harapan atau ekspektasi. Mereka tidak cerewet dan banyak menuntut seperti yang anda bayangkan. Yang penting harganya murah, uang muka ringan, dan angsuran bulanan terjangkau. 

Artikel ini sekedar untuk mengingatkan kepada anda yang ingin mengembangkan rumah murah bersubsidi, supaya anda tahu batasan harga bangunan yang wajar adalah maksimal Rp 1,6 jt/m2. Kalau bisa usahakan bisa dibangun dengan budget Rp 1,3 atau 1,4 jt saja per meter perseginya. Sederhanakan desain, hindari pemborosan struktural. 

Pengin tahu detail aplikasinya? Akan dibagikan di workshop properti PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang rencananya digelar tgl 28-29 Mei 2016 mendatang di Yogyakarta.

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI RUMAH MURAH BERSUBSIDI ?

BERAPA LUAS LAHAN IDEAL UNTUK DIKEMBANGKAN MENJADI PROYEK RUMAH FLPP BERSUBSIDI ??


Artikel ini ditulis khusus untuk murid-murid PKP (Perguruan Kungfu Properti) yang sudah mengenal konsep MPT (Mitra Pemilik Tanah), MPM (Mitra Pemilik Modal) dan MPK (Mitra Pemilik Keahlian). Bagi yang belum pernah mengikuti kelas workshop properti Cara Gampang Jadi Pengembang Dengan Modal Recehan, mohon maaf jika anda tak bisa memahami beberapa konten yang dideskripsikan. 

Sobat properti, didalam artikel ini saya ingin menjelaskan mengenai luas lahan ideal yang bisa kita kembangkan menjadi proyek perumahan bersubsidi, dengan asumsi pendekatan dari faktor skala investasi dan kelayakan bisnis.

Semua murid PKP sudah diajarkan bahwa karakter MPM yang mudah dijumpai adalah yang kesanggupan berinvestasinya di skala 500 juta s/d 2 milyar, dan potensi labanya adalah 60% dalam durasi 18 bulan. 

Semua murid PKP juga sudah dibekali jurus berburu lahan hotdeal yang mengajarkan bahwa eksekusi lahan bukanlah membayar tunai melainkan harus yang DP nya ringan (max 15% atau 500 juta) dan sisanya diangsur panjang. 

Nah, berdasarkan simulasi dengan kebutuhan modal kerja 1,5 milyar dan umur proyek 24 bulan, maka diperoleh detail perhitungan sbb :

1. Berapa kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan? Rp 1.500.000.000,-
2. Berapa bulan umur proyek? 24 bulan
3. Berapa laba yang menarik bagi MPM? Rp 1.200.000.000,-
4. Berapa potensi laba yang menjadi bagian kita selaku MPK? Rp 520.000.000 atau 3/7 dari bagian MPM
5. Berapa prosentase laba yang diberikan kepada MPT? 15% atau Rp 320.000.000
6. Berapa target laba total untuk proyek yang sedang dikembangkan? Rp. 2.020.000.000,-

Jika target laba total adalah kisaran Rp 2 milyar, sedangkan berdasarkan pengalaman empiris saya selama ini laba rumah bersubsidi rata-rata adalah Rp 900 juta s/d 1,5 milyar per hektar, maka jika anda mau mengembangkan rumah FLPP, saya sarankan minimal seluas 2 ha, supaya antara effort tenaga dan modal kerja yang diinvestasikan cukup sebanding. 

Jika lahan terlalu kecil, dengan margin laba rumah bersubsidi yang tipis, bisa-bisa kita sebagai MPK cuma dapat 200 jutaan saja setelah bekerja keras selama 18 - 24 bulan. Not worth it. 

Potensi laba bisa membesar jika harga perolehan lahannya dibawah Rp 150.000/m2, atau umur proyek anda bisa dipersingkat karena pemasaran yang super kilat. Jika anda mendapatkan lahan yang tak jauh dari kawasan industri, mungkin pemasaran rumah FLPP kita bisa cepat. 

Luas lahan minimal 2 ha juga membuat kita lebih mudah menjalin kemitraan dengan BTN dalam hal penyaluran KPR subsidi ataupun KYG / KMK Konstruksi, mengingat potensi lending nya yang cukup menjanjikan. Jika lahan 2 ha diasumsikan sejumlah 140 unit rumah, artinya ada potensi penyaluran kredit FLPP senilai 15,4 milyar. Itu sangat menarik buat BTN untuk bermitra dengan anda. 

Belum lagi jika kita juga mengajukan KMK (kredit modal kerja) konstruksi senilai Rp 3 - 5 milyar, sudah pasti proyek kita akan didukung penuh oleh BTN. 

Semoga artikel singkat ini cukup membantu anda untuk memahaminya.

Jangan lupa ikut workshop properti nya PKP, jadwal terdekat 28-29 Mei 2016 di Yogyakarta.

MENGEMBANGKAN RUMAH MURAH BERSUBSIDI

YUK BERBURU LAHAN MURAH UNTUK RUMAH MURAH 

Naluri saya sebagai pengembang langsung terusik manakala melihat begitu banyak kemudahan yang diberikan oleh pemerintah untuk program perumahan rakyat yang dikenal sebagai rumah bersubsidi yang dibiayai dengan skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). 

Betapa tidak? DP mulai 1%, bunga 5% berlaku tetap, dan tenor kredit bisa sampai dengan 20 tahun. Apalagi sebelumnya sudah berlaku ketentuan PPH nya cuma 1% dan PPN nya ditanggung negara alias free PPN. Hmm, sungguh ini sebuah opportunity. 

Tahukah anda apa masalah terbesar bagi kita untuk menyabet opportunity tersebut? Problemnya adalah di pengadaan lahan. Sulit sekali bagi kita mendapatkan lahan yang memenuhi kriteria bisa dikembangkan menjadi perumahan murah skim FLPP, karena membebaskan lahan untuk rumah bersubsidi harus memenuhi berbagai kriteria.

Nah, lahan yang saya cari harus memenuhi kriteria sbb :

1. Harga lahan maksimal Rp 150.000/m2
2. Lahan sudah bersertifikat, karena biaya pembuatan sertifikat relatif mahal
3. Sesuai RUTRK (rencana umum tata ruang kota) masuk zona kuning (perumahan)
4. Status lahan di sertifikat sudah pekarangan (bukan sawah atau pertanian), supaya tidak perlu melakukan alih fungsi lahan
5. Eksisting lahan bukan sawah, supaya tidak perlu melakukan urugan atau penimbunan yang relatif mahal
6. Eksisting lahan bukan bukit berkontur karena melakukan pekerjaan cut and fill membutuhkan biaya besar
7. Dalam radius 5 km harus ada potensi market sebesar 50x dari jumlah unit yang dipasarkan (disarankan dekat dengan kawasan industri)

Kriteria no 2 s/d 6 pada dasarnya untuk mengusahakan supaya tidak ada tambahan biaya lagi yang secara signifikan akan membebani perhitungan HPT (Harga Pokok Tanah) untuk proyek rumah bersubsidi yang akan kita kembangkan. 

Oh ya, menjual rumah FLPP harus memenuhi batasan harga yang ditentukan oleh pemerintah. Untuk area Pulau Jawa (selain Jabodetabek) patokan harganya adalah Rp 116,5 juta. 

Kenapa saya menentukan harga perolehan lahan dibatasi maksimal Rp 150.000/m2? Supaya bisa memenuhi dasar perhitungan sbb ;

Harga lahan (brutto) : Rp 150.000/m2
Asumsi efektif 60%
Harga lahan (netto) : Rp 250.000/m2

Biaya desain, perijinan, pematangan lahan, overhead cost : Rp 300.000/m2

HPT (Harga Pokok Tanah) : Rp 550.000/m2

Laba : Rp 250.000/m2

HARGA JUAL TANAH : Rp 800.000/m2

Anda bingung darimana angka-angka tersebut? Itu yang Rp 300.000/m2 adalah pembenanan biaya versi quick count. Jika mau tahu versi detail, silahkan ikut kelas workshop PKP. Untuk pembebanan laba Rp 250.000/m2, itu pakai asumsi bahwa laba setara 1x harga tanah. 

Yuk sekarang kita menghitung harga jual 1 unit rumah murah type 36 luas tanah 72 m2. 

MENGHITUNG HARGA JUAL
RUMAH TYPE 36 / 72

Biaya bangunan :
Rp 1,3 jt x 36 m2 = Rp 46.800.000
Biaya tanah :
Rp 800.000 x 72 m2 = Rp 57.600.00
Biaya sambung listrik, sambung air, IMB, split SHGB, fee sales dll = Rp 10.000.000
SUB TOTAL = Rp 114.400.000
PPH 1% = Rp 1.200.000
HARGA JUAL = Rp 115.600.000

Nah, anda lihat harga jual Rp 115,6 jt per unit masih memenuhi batasan harga Rp 116,5 juta. 

Perhatikan bahwa batasan harga borongan bangunan cuma Rp 1,3 jt/m2 jadi anda mesti cerdas memilih desain yang simpel dan murah biaya konstruksinya tanpa harus mengabaikan masalah struktural dan estetika. 

Jika harga borongan bangunan anda diatas Rp 1,3 jt/m2 maka terpaksa anda harus merelakan target labanya direduksi sedikit, bukan Rp 250.000/m2 tetapi cuku Rp 200.000/m2 saja. Masih lumayan koq, sehektar bisa dapat Rp 1,2 milyar. 

Menaikkan harga jual rumah diatas patokan Rp 116,5 jt tidak direkomendasikan. Sekalipun bisa dikemas sebagai peningkatan mutu atau tambahan UM, tetap saja itu membuat daya serap pasar menurun. Target kita adalah MBR (masyarakat berpenghasilan rendah), dan bagi mereka selisih sekian juta saja merupakan hal sensitif yang mempengaruhi keputusan untuk jadi membeli atau tidak. 

Kesimpulan dari artikel ini :
Harga perolehan lahan untuk rumah FLPP tak boleh melebihi Rp 150.000/m2. Lewat dari pagu itu, bablaaaas angine ....

Untuk artikel ini, bahasan mengenai potensi market belum dikupas secara khusus dan akan dibahas di artikel lainnya.


WORKSHOP PROPERTI TARIF KHUSUS

WORKSHOP PROPERTY 
SEMINAR PROPERTY
TARIF KHUSUS Rp 1.500.000

Meskipun saya sering mengadakan workshop properti, tetapi berkali kali saya mengatakan bahwa saya bukanlah pebisnis seminar atau workshop properti. Saya adalah pengusaha properti, jadi workshop dan seminar bukanlah core business saya. Ada lho trainer properti yang aslinya justru menumpukan mata pencaharian dari bisnis seminar dan workshop, sementara bisnis properti yang dijalankannya hanya sekedar formalitas belaka.

Saat ini jika saya membuka kelas workshop, investasinya sudah 3,5 s/d 4,5 juta. Banyak yang secara bisik bisik via japri mencoba menawar harga alias diskon, umumnya minta harga 2 atau 2,5 juta. Selama ini jarang saya setujui karena sungkan dengan pihak EO jika harus banting harga. Maklum, namanya EO pasti profit oriented.

Kalau saya hitung hitung, yang meminta rate khusus ini banyak lho, kisaran 30-40 orang. Saya mendadak berpikir ingin mengakomodasi keinginan mereka yang ingin belajar bisnis properti akan tetapi terkendala oleh biaya ini. Saya akan buka kelas khusus dengan rate khusus, supaya merekapun bisa masuk ke komunitas Perguruan Kungfu Properti (PKP) yang anggotanya sudah tersebar dari Sabang sampai Merauke ini.

Workshop Properti 2 Hari CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG DENGAN MODAL RECEHAN akan digelar tgl 28-29 Mei 2016 jam 08.30 - 17.00 bertempat di YOGYAKARTA (hotel belum ditentukan, tentatif Hotel Grand Zury Malioboro) dengan harga spesial, yaitu ;

Special Early Bird Rp 1.500.000
jika dibayar s/d tgl 5 Mei 2016

Early Bird Rp 2.000.000
jika dibayar s/d tgl 15 Mei 2016

Normal Rp 2.500.000
jika dibayar s/d 27 Mei 2016

Hari H Rp 3.000.000
jika dibayar tgl 28-29 Mei 2016

Transfer ke : 
Mandiri A/C1360013399479
BCA A/ C 2220365789
atas nama ARI WIBOWO 

Kenapa saya membuka kelas khusus ini? Tujuannya adalah memperluas jaringan. Karena sudah banyak bukti bahwa alumni PKP banyak mendatangkan feedback berupa opportunity kepada saya. Jadi saya merasa sayang jika ada 30-40 orang yang tidak saya bukakan pintu hanya gara-gara tak sanggup membayar biaya investasi mengikuti workshop. 

Workshop ini terbuka untuk umum, kesempatan bagi anda yang dulu meminta rate khusus tapi belum disetujui. Juga terbuka kesempatan bagi anda dan rekan anda yang ingin belajar ilmu properti di Perguruan Kungfu Properti. 

Pendaftaran melalui ;
sdr Eko Budi, hp/WA 085385434168

Lebih jauh tentang Perguruan Kungfu Properti, buka blog http://ariwibowojinproperti.blogspot.com
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis