BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Senin, 31 Maret 2014

PRODUK PROPERTI DENGAN KONSEP "SEMUA JADI DUIT"

APLIKASI SIMBOL PRAMUKA 
DALAM BISNIS PROPERTI



Ada yang pernah jadi pramuka semasa bersekolah dulu? Pasti anda tahu apa lambang pramuka, yaitu TUNAS KELAPA. Kata kakak pembina, tunas kelapa adalah filosofi buah kelapa yang semua bagiannya memiliki fungsi dan manfaat, tak ada yang dibuang. Istilah gaulnya: "SEMUA JADI DUIT".

Akarnya bisa dijadikan benda seni. 
Batangnya (glugu) bisa dijadikan balok untuk konstruksi.
Daunnya bisa untuk membuat ketupat.
Sabutnya (kulit buah) bisa untuk mencuci piring.
Batoknya bisa buat souvenir dan benda seni.
Buahnya bisa dimakan.
Airnya bisa diminum untuk mengganti ion tubuh.

Mantap ya, dari bawah sampai atas tak ada yang sia-sia, semua bisa dijadikan duit karena memiliki manfaat dan nilai ekonomi.

Sobat properti, saya juga mengembangkan sebuah produk properti yang semua ruangnya bisa jadi duit alias menghasilkan income. Produk ini saya beri nama KOKOSTEL (toKO dan KOST ala hotEL).Definisi "semua jadi duit" adalah bahwa produk properti yang saya pasarkan ini benar-benar produktif, karena fungsi yang kita aplikasikan disitu semuanya bisa menghasilkan pemasukan. Jadi fungsi ruangnya bisa dijual karena memiliki value secara ekonomis.

Lihat dulu denahnya dibawah ini :





LANTAI I

Di bagian depan kita buat fungsi ruang semacam toko, yang bisa dimanfaatkan sebagai ruang usaha untuk membuka unit bisnis yang berkaitan dengan anak kost, misal; laundry, mini cafe, warung indomie dan bubur kacang ijo, toko celluler, dll. Jadi nanti pengelolanya tinggal menanamkan investasi sedikit lagi di toko ini, supaya bisa menjadi sumber income yang lumayan.

Di bagian belakangnya (masih di lantai 1), semuanya berisi kamar kost dengan KM/WC didalam yang nantinya bisa disewa-sewakan sebagai kost harian atau bulanan kepada mahasiswa atau kepada wisatawan. Mengingat fungsinya sebagai rumah kost, tentu saja jangan lupa membuat ruang-ruang pendukung seperti ruang tamu dan ruang tunggu, ruang pengelola, dapur/pantry, dan gudang. 

LANTAI II

Semuanya berisi kamar kost yang nanti bisa disewa-sewakan. Akses keatas melalui tangga, bukan lift karena hanya bangunan 2 lantai. Selasar dibuat cukup lebar untuk kenyamanan sirkulasi. Tentu saja secara arsitektural mesti memperhitungkan soal penghawaaan (ventilasi udara) dan pencahayaan yang cukup, supaya yang menghuni merasa nyaman.

Sobat properti, di Yogyakarta saya sudah memasarkan 52 unit produk properti produktif seperti ini dengan jumlah kamar 256 yang tersebar di 4 titik lokasi strategis. Konsepnya adalah kita memerankan 2 peran, yaitu A sebagai PENGEMBANG, dan B sebagai PENGELOLA.

Peran pengembang kita jalankan dengan kewajiban menyerahkan bangunan sesuai luasan dan spesifikasi material yang telah ditentukan, lengkap dengan perabot (full furnished) kepada konsumen. Dalam konteks ini, kita tentu saja menikmati laba sebagai pengembang yang telah menjual tanah dan bangunan.

Peran B kita lakukan sebagai pengelola, dimana toko serta kamar kost yang sudah menjadi milik konsumen, kemudian kita minta hak pengelolaannya dengan sistem jaminan sewa bulanan ataupun bagi hasil 80:20, tergantung konsumen memilih skim yang mana. Keuntungan kita adalah seolah memiliki sekian banyak kamar kost meskipun bukan kita pemiliknya. Jika dikelola dengan baik, itu adalah revenue yang menggiurkan.

Berdasarkan pengalaman saya menjual sekian banyak produk properti produktif, maka kata kuncinya adalah; "Kewajiban mengangsur bulanan ke bank harus mampu dibayar dari potensi income bulanan." Jika rumus tersebut mampu dipenuhi, niscaya anda lebih mudah mendapatkan konsumen. Dan untuk menjual produk seperti ini, konsumen anda bukan hanya yang secara geografis tinggal di kota dimana produk itu anda pasarkan. Tapi konsumen luar kota sekalipun berpeluang menjadi pembeli anda, karena mereka adalah investor, bukan end user. 

Meski produk saya di Yogya, tapi saya saat promosi berani melakukan gathering dari kota ke kota, yaitu; Jakarta, Bandung, Surabaya, Purwokerto dll. Jangan heran jika konsumen saya ada yang berasal dari Bengkulu, Makasar, Surabaya, Purwokerto, Semarang, Jakarta, dll. Mereka tak perlu menghuni propertinya di Yogya, yang penting investasi yang mereka tanam menghasilkan duit setiap bulan. Pokoke duit, pokoke duit, sambil goyang ala Soimah dan Cesar. Saya sebagai pengelola yang bekerja tiap bulan, mereka sebagai konsumen tinggal menunggu setoran saja tiap bulannya.

Ini ilustrasi ketika saya menjual produk rumah kost 5 kamar type 114 m2 di Yogyakarta, dengan kondisi sudah full furnished :




HARGA JUAL     :  Rp. 860.000.000
UANG MUKA      :  Rp. 360.000.000
---------------------------------------------   -
PLAFOND KPR  :  Rp. 500.000.000

ANGSURAN KPR (asumsi 15 tahun, bunga 10,5%)
= Rp. 5.568.600,-/Bulan

Jika konsumen memiliki kewajiban mengangsur ke bank senilai Rp. 5,6 jutaan perbulan, maka anda harus berani memberikan jaminan sewa senilai minimal Rp. 6 juta/bulan kepada konsumen, supaya dia mampu membayar angsuran bulanan ke bank.

Apakah saya berani memberi jaminan sewa senilai Rp. 6 juta/bulan?

Sewa 5 kamar x Rp. 1.750.000/bln = Rp. 8.750.000/bln
Biaya operasional (20%) = Rp. 1.750.000/bln
-----------------------------------------------------------
Sisa pendapatan (80%) = Rp. 7.000.000/bln

Sedikit tips, jika anda ingin menyewakan kamar kost dengan tarif tinggi, maka labelnya adalah KOST EKSEKUTIF, dan kriteria kost eksekutif ditandai dengan tersedianya parking area dalam kapasitas memadai. Tanpa ketersediaan parkir mobil, maka sebagus apapun kamar anda, tak bisa disewakan tinggi karena yang masuk adalah kelas sepeda motor. Tentu saja selain parkir memadai, fasilitas standar seperti KM/WC didalam, TV, AC, air panas juga harus tersedia.

Jika anda punya potensi pendapatan Rp. 7 juta/bln, dan hanya memiliki kewajiban Rp. 6 juta/bulan, berarti sisanya ada Rp. 1 juta/bulan. Lumayan bukan? Punya income 1 juta/bulan hanya dari pengelolaan 1 unit rumah kost 5 kamar. Jika anda mengelola 50 rumah kost, maka hasilnya sebulan bisa mencapai Rp. 50 juta. Ruarrrr biasaaaaa ...

Dapat duit Rp. 50 juta perbulan dari bisnis sampingan (karena bisnis utama tetap sebagai pengembang properti) bisa membikin kita menyanyi "Pokoke Joget, Pokokee Jogett ...." sepanjang hari.

Berani mencoba???

Oh ya, kalau penasaran dengan peran saya sebagai PENGELOLA, anda bisa melihat website www.NginapHemat.com 

Minggu, 16 Maret 2014

KEREN !!! SAMSOENG MERILIS GADGET TANPA BATERAI

PRICING STRATEGY


Bukan rahasia lagi bahwa bagi para pengguna gadget, urusan baterai adalah sesuatu yang menjengkelkan. Baterai-baterai yang beredar di pasaran sekarang dan satu paket dengan gadget yang dijual seringkali tak punya daya tahan yang cukup untuk digunakan. Hanya bisa bertahan kisaran 6 - 10 jam saat masih baru, dan kisaran 2 - 4 jam jika baterainya sudah ratusan kali di-charge.

Banyak pengguna gadget yang berharap pabrikan seperti Samsoeng mengoptimalkan divisi research dan development-nya guna menemukan teknologi baterai yang durasinya bisa mencapai 24 jam atau bahkan lebih.

Samsoeng menjawab kerinduan itu bukan dengan merilis teknologi baterai berdurasi panjang, tetapi justru memberikan kabar istimewa dengan merilis penjualan gadget tanpa baterai. Hebatnya lagi, semua produknya akan diberlakukan penjualan gadget tanpa baterai ini.

Misalnya untuk Samsoeng Galaxy Mega yang biasanya dijual seharga Rp 4.150.000, saat ini dijual seharga Rp 3.800.000 tanpa baterai. Samsoeng Galaxy Core yang semula dijual seharga Rp 2.550.000, saat ini dijual Rp 2.225.000 tanpa baterai. Dengan penjualan tanpa baterai ini, tentu saja gadget baru yang dibeli belum bisa dipergunakan sebelum dilengkapi dengan baterai yang dijual terpisah.

Samsoeng menjualnya secara terpisah, dimana baterai untuk type Mega dijual seharga Rp 350.000 dan baterai untuk type Core dijual seharga Rp 325.000.

Saya menduga bakal banyak konsumen yang merasa kecewa dengan kebijakan menjual gadget tanpa baterai ini, karena hakekatnya adalah sama saja. Malah lebih menguntungkan dijual blended dalam 1 paket karena tak perlu repot-repot membeli secara terpisah.

Hehehe... itu hanya humor. Semoga pabrikan Samsung tidak melaporkan saya untuk kasus pencemaran nama baik, karena yang saya kisahkan diatas adalah Samsoeng, bukan Samsung.

Sobat properti, seseorang bertanya kepada saya; Mana lebih baik mencantumkan harga jual tanpa PPN di pricelist supaya terkesan murah, atau langsung menambahkan PPN didalam pricelist dengan konsekwensi terkesan mahal.

Saya jawab bahwa lebih baik PPN dicantumkan sekalian, karena konsumen manapun tahu bahwa pembelian properti memang menjadi obyek PPN. Mau tidak dicantumkan toh nyatanya juga mesti dibayar oleh konsumen.

Tak perlu kuatir itu akan terlalu membebani konsumen, karena pihak bank bersedia membiayai 80% x (harga + PPN). Artinya PPN diblended jadi satu dengan harga. Catatan; 70% untuk type 70 keatas.

Dalam jual beli properti, konsumen yang akan membeli secara kredit harus membayar 4 hal sebagai berikut;

a. Membayar Uang Muka (20 atau 30% x harga jual)
b. Membayar PPN =10% x harga jual
c. Membayar BPHTB = 5% x (harga jual - 60 juta)
d. Biaya KPR (provisi, administrasi, bea notaris, bea pengikatan, APHT, asuransi jiwa kredit dll)

Banyak konsumen yang tidak paham dan terjebak dengan item b + c + d seperti rincian diatas. Akibatnya ketika aplikasi kredit sudah disetujui, terkadang mereka tak mampu menyediakan alokasi biaya untuk membayar item b + c + d diatas. Mereka pikir, hanya cukup membayar UM saja.

Jadi saran saya, lakukan PRICING STRATEGY (strategi menetukan harga jual) dengan memasukkan PPN kedalam harga jual langsung. Itu wajib dilakukan. Bahkan tak jarang saya juga memasukkan BPHTB kedalam komponen harga, sehingga dalam pricelist yang dirilis keluar, semua sudah blended jadi satu. Dan nanti saat promosi kita bisa beriklan dengan selling point "BEBAS BPHTB".

Kalau untuk biaya KPR, sulit memasukkannya karena terlalu banyak variabel dan tidak fix nilainya. Apalagi untuk sub item asuransi jiwa kredit, terkadang nilai preminya besar sekali jika debiturnya sudah berusia tua.

Kesimpulannya, anda bisa pakai kombinasi (a + b) atau (a + b + c) didalam pricelist. Tapi kalau untuk kombinasi (a + b + c + d) saya tidak menyarankannya (not recommended).

CONTOH PERHITUNGAN

Harga Jual = Rp 100.000.000
PPN 10% = Rp 10.000.000
Harga Jual + PPN = Rp 110.000.000

Harga Jual = Rp 100.000.000
BPHTB = 5% x (Rp. 100.000.000 - Rp. 60.000.000) = Rp 2.000.000
PPN 10% = Rp 10.000.000
Harga Jual + PPN + BPHTB = Rp 112.000.000

APA KRITERIA HOT PROSPEK DI BENAK SALES ANDA?

ESTEBAN VIZCARRA DITAWARKAN 400 JUTA 
KE PSIS SEMARANG


Sekitar tahun 2009 yang lalu, disaat saya masih menjabat sebagai GM PSIS Semarang di kompetisi ISL, suatu ketika saya mengadakan gathering dengan beberapa agen pemain. Saya mengundang mereka ke acara dinner di Citos (Cilandak Town Square) Jakarta. Misi saya adalah berburu pemain asing, yang kebetulan sedang kami butuhkan untuk melanjutkan kompetisi di putaran kedua.

Dalam acara gathering tersebut, ada seorang agen pemain yang menyampaikan informasi kepada saya, bahwa dia baru saja mendatangkan gelandang serang asal Argentina bernama ESTEBAN VIZCARRA. Dia menjelaskan bahwa Vizcarra adalah gelandang muda, energik dan punya naluri mencetak gol layaknya seorang striker.

Vizcarra belum pernah bermain di klub Indonesia. Dan oleh agennya dia akan ditawarkan ke klub Pelita Jaya dan Persija Jakarta. Sang agen berkata ke saya, jika berani membikin deal untuk mengkontrak 400 juta malam itu juga, maka dia persilahkan saya membawa Vizcarra ke Semarang. Tentu saja saya menolak, karena tak mau membeli kucing dalam karung. Pelatih PSIS pasti ingin melihat dulu aksi Vizcarra di lapangan sebelum memutuskan untuk mengontrak atau dipulangkan.

Sang agen mengatakan siap mengirim Vizcarra untuk diuji di Semarang, dengan jadwal setelah Vizcarra mengikuti test di klub Pelita Jaya dan klub Persija terlebih dahulu. Tak lupa sang agen menambahkan, jika harus mengirim Vizcarra ke Semarang, maka penawaran 400 juta tidak berlaku lagi, melainkan akan dilakukan negosiasi lanjutan.

Kisah lanjutannya, Vizcarra saat test ujicoba di klub Pelita Jaya ternyata berhasil memikat hati pelatih Fandi Ahmad dan Manager Rahim Sukasah, dan dikontrak dengan harga 800 juta. Mantap!! Nilainya 2x dari angka yang pernah disodorkan ke saya. Vizcarra tak perlu melakukan test ke klub lainnya, karena dia berhasil mendapatkan klub yang mau menggunakan jasanya sebagai gelandang serang.

Setelah 2 musim bermain di Pelita Jaya, yang saya dengar Vizcarra berpindah ke klub Semen Padang FC dan berhasil mengantar SPFC menjuarai kompetisi IPL, serta melaju ke babak perempat final Piala AFC. Luar biasa, saya akui Vizcarra memang pemain bagus untuk ukuran liga di Indonesia.

Sobat properti, kenapa saya tak mau mengontrak pemain sebagus Esteban Vizcarra dengan harga 400 juta, padahal akhirnya klub Pelita Jaya berani mengontraknya di angka 800 juta? Jawabnya adalah karena saya belum pernah melihat aksi Vizcarra di lapangan. Saya cuma bertemu Vizcarra di meja makan. Saya cuma tahu Vizcarra berpostur ideal dan berwajah lumayan ganteng. Tak mungkin saya mengontrak seorang pemain hanya karena lihat posturnya yang atletis dan wajahnya yang ganteng.

Sobat properti, saya punya sales yang setiap kali ditanya apakah dia memiliki hot prospek yang berpotensi terjadi closing? Dia selalu menjawab ada. Kemudian dia menyebutkan nama prospeknya, menyebutkan asalnya, dan juga type yang diminati.

Ketika saya tanya apakah si prospek sudah pernah survei lokasi? Dijawab belum pernah. Langsung saya katakan bahwa tak ada konsumen yang closing sebelum konsumen survei dulu melihat lokasi. Sebagus apapun brosur kita, semurah apapun harga produk kita, konsumen akan mengambil keputusan setelah melihat lokasi.

Sales tersebut membela diri dengan mengatakan bahwa prospeknya sangat serius, karena sudah telpon-telponan lama sekali dan bertanya banyak hal. Bahkan sudah berencana memberikan order pekerjaan tambah dengan membuat taman di belakang rumah. Saya kembali katakan bahwa mau telpon 15 menit atau bahkan 1 jam bukanlah indikasi bahwa si konsumen mau closing.

Tugas anda cuma 1 hal, yaitu membujuk konsumen datang ke lokasi. Oke?? Lakukanlah hal itu, supaya konsumen segera mengambil keputusan. Karena hanya dengan bermodal brosur atau penawaran melalui email, terkadang visualisasi di benak konsumen belum tentu sama dengan fakta riil di lapangan. Kriteria apakah konsumen tersebut masuk kategori HOT PROSPEK yang siap closing atau prospek biasa saja yang masih butuh waktu melakukan pertimbangan, baru diketahui setelah konsumen survei lokasi.



Selang beberapa hari, si sales yang super optimis tersebut kembali datang melapor kepada saya, bahwa konsumennya sudah datang dari Semarang untuk survei lokasi yang diminatinya di Yogya. Dan setelah lihat sendiri ke lapangan, konsumen belum percaya atau belum berani membayar tanda jadi. Ada 2 alasan, yaitu; progres di lapangan masih sangat rendah (memang lahan tersebut baru selesai pekerjaan penimbunan, belum ada progres infrastruktur lainnya), dan lokasinya tak seperti yang dia bayangkan (di brosur kelihatan dekat dari ring road, tapi nyatanya lokasi di KM 9 ternyata lumayan jauh pencapaiannya). Meskipun demikian konsumen mengaku suka dengan lingkungannya yang tenang dan sejuk, serta aksesnya melewati aspal mulus.

Nah, apa kata saya?? Jangan terlalu mudah memberi label HOT PROSPEK kepada seorang konsumen sebelum konsumen pernah melakukan survei lokasi. Semua informasi awal mengenai product knowledge dan benefit memang menjadi kewajiban seorang sales untuk mentransfernya kepada konsumen. Tapi jangan lupa mengarahkan konsumen untuk survei lokasi, karena setelah tahapan itulah kita baru tahu seberapa besar peluang yang sesungguhnya.

Meski laporannya tidak membuat saya happy, tapi saya berpesan kepada sales untuk tetap menyimpan data prospek, supaya 2-3 bulan mendatang ketika progres fisik di lapangan sudah cukup layak, konsumen yang tadi bisa diajak lagi berkunjung ke lokasi. Siapa tahu nanti 'feel' nya sudah kena dan konsumen bersedia merogoh kocek untuk membayar tanda jadi.

Tak banyak konsumen yang berani membayar tanda jadi ketika anda hanya bermodal brosur (jangan cerita soal Ciputra, itu bukan level anda), apalagi bagi pengembang baru yang belum memiliki kredibilitas serta reputasi yang cukup. Jalan satu-satunya, kebut progres fisik di lapangan (jalan, saluran, taman, rumah contoh dll). supaya secara visual dapat dinikmati oleh konsumen. Cause visual speak louder.

Jumat, 14 Maret 2014

CALEG GILA, BERJANJI MEMBERIKAN 35 JUTA KEPADA SETIAP PEMILIHNYA

BERIKLAN DENGAN THEMA 
YANG UP TO DATE

Selipan Iklan :
Mau cari penginapan murah di YOGYA?
Ke GODHA INN saja, hanya Rp. 125.000/malam
Reservasi ke 0274 - 7453 777 / www.NginapHemat.com



Pilih saya, maka anda akan mendapatkan hadiah CCTV gratis dan BPHTB gratis (estimasi senilai Rp. 35 juta), juga undian door prize berhadiah 1 unit mobil. Itu bunyi iklannya, tapi tampilan iklan display berukuran 1 x 50 mmk di harian Kedaulatan Rakyat Yogya tersebut benar-benar mirip seorang caleg yang lagi kampanye. Dan keduanya memang CALEG (CALO LEGAL) dari Godha Properti yang sedang memasarkan berbagai produk yang dipasarkan oleh GODHA PROPERTI, yaitu berupa hunian (4 lokasi KAMPOENG GAJAH), guest house, ruko, dan kokostel.

Sobat properti, di bulan dan tahun politik seperti saat ini (artikel ini ditulis 14 Maret 2014), foto para caleg hadir dimana-mana. Di pojokan jalan, ditepi jalan, di kaca mobil angkot, di koran, di televisi, di selebaran dan lain-lain. Semuanya bersiap menyongsong Pemilu Legislatif tanggal 9 April 2014 mendatang. 

Memanfaatkan suasana politik saat ini, maka saya dengan sengaja membuat iklan yang didesain dengan kemasan ala Caleg yang sedang berkampanye. Ada pose caleg (calo legal) bergaya, ada logo proyek (seolah logo partai), ada slogan "Pilih Saya". Saya pasang iklan display ini di koran, dan saya bermaksud menjebak para pembacanya. Mereka pasti mengira itu iklan kampanye, tapi setelah dipelototi ternyata iklan properti. Mungkin ini iklan gila, yang penting konten yang ada terdelivery dengan baik ke konsumen meski dengan sedikit jebakan batman.

Beriklan dengan thema yang up to date sangat saya sarankan. Karena pilhan thema yang up to date mudah menarik perhatian. carilah momentum yang pas, cari issue terpanas saat itu, dan mendomplenglah kepada momentum yang ada. Pastinya membutuhkan ide dan kreativitas tingkat tinggi, supaya ada benang merah antara konten iklan dengan kemasannya. Kalau soal beginian, saya lumayan ahli, hehe ... Iklan-iklan karya saya penuh jebakan dan membuat pembaca penasaran.

Apalagi di era social media seperti saat ini, dimana anda bisa membuat materi iklan di website atau blog, membuat short link nya, dan disebar-luaskan melalui broadcast. Beri judul yang bombastis fantastis, misal "CALEG GILA, BERJANJI MEMBERIKAN 35 JUTA KEPADA SETIAP PEMILIHNYA." Sebarkan di facebook, twitter, broadcast blackberry dan lain-lain. Cari korban sebanyak-banyaknya yang terjebak membaca iklan anda. Makin banyak korban makin baik. Semoga sales anda panen prospek, semoga telepon pemasaran berdering-dering, semoga banyak calon konsumen meminta informasi mengenai produk anda.

Berani mencoba???

INGIN JADI DIREKTUR PERUSAHAAN PROPERTI TANPA MODAL?


SAYA PILOTNYA, ANDA CO-PILOTNYA

MARI TERBANGKAN PESAWAT INI SAMPAI KE TUJUAN



Seorang pembaca blog menghubungi saya dan bertanya kepada saya;

“Mas AW, saya baca artikel anda yang menyebutkan bahwa mas AW tak mau ditawari tanah, tetapi lebih suka ditawari OPPORTUNITY. Dan disitu juga disebutkan bahwa jika saya membawa opportunity maka saya akan diberikan good will yang nilainya lebih dari sekedar fee perantara. Mohon pencerahannya soal ini ....”

Yeeesssss!!! Betul sekali. Saya menghargai seseorang yang membawa opportunity, yaitu mendapatkan deal tanah dengan skim bayar yang lunak (baca artikel; Pengusaha Properti Harus Bisa Negosiasi). Karena hanya dengan jalan inilah maka saya bisa membantu seseorang yang (maaf) tidak punya tanah dan tidak punya modal melimpah, untuk bisa menjadi pengusaha properti. Kata kuncinya adalah ‘dapatkan deal bagus’ dengan pemilik tanah. Istilah kerennya ‘HOT DEAL”.

Meski sudah berkali-kali saya jelaskan di artikel sebelumnya, tapi saya tak akan bosan untuk mengulangnya. Ini panduan skim lunak yang anda harus negoisasikan dengan pemilik tanah, yaitu ;
  1. Uang muka maksimal 20% (duapuluh persen) dari harga tanah, dibayarkan saat PPJB notariil.  Kemudian meminta grace period untuk melakukan pengurusan perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi/Ijin Prinsip dari Pemda setempat. Ketika ijin sudah terbit (estimasi 2 s/d 4 bulan), maka hitungan waktu baru berlaku.
  2. Tanah kemudian dilakukan balik nama ke PT, dimana pihak PT menanda-tangani pengakuan hutang kepada pemilik  sebesar 80% x harga .
  3. Menyepakati batas waktu pelunasan, dengan asumsi 1 tahun mampu memasarkan 1 ha tanah (hitungan dimulai diluar grace period)
  4. Pembayaran  selanjutnya sesuai dengan progres penjualan, dengan realisasi pembayaran saat sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen. (Pembayaran dilakukan dengan memperhitungkan nilai hutang  terhadap luasan tanah efektif yang bisa dijual. Lihat contoh perhitungan)
         Misal :
         Luas Tanah = 10.000 m2, harga Rp. 400.000/m2
         Nilai Tanah = Rp. 4.000.000.000
         Uang Muka 20% = Rp. 800.000.000
         Hutang Tanah = Rp. 3.200.000.000

         Luas Tanah (brutto) = 10.000 m2
         Luas Tanah (netto) = 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2
         Pembayaran Tanah per 1 m2
         = Rp. 3.200.000.000 / 6.000 m2
         = Rp.    533.333/m2

Oh ya, kondisi diatas kita memperlakukan seolah kita jual beli bersyarat dengan pemilik tanah, yaitu bayar DP 20% dan sisanya dibayar sampai dengan jangka waktu tertentu. Kalau pemilik tanah alot dan susah diajak deal dengan skim tanpa bagi laba, keluarkan jurus kedua, yaitu membagikan laba alias menjanjikan profit sharing. Saya biasa memulai di angka 15% meski sebenarnya masih berani melepas sampai dengan maksimal profit sharing 30% kepada pemilik tanah.

Nah, kembali ke topik, yaitu berapa good will yang bisa saya janjikan kepada pembawa opportunity. Saya memiliki 2 opsi sebagai berikut ......

Notasi :
MPT = Mitra Pemilik Tanah
MPM = Mitra Pemilik Modal
MPK 1 = Mitra Pemilik Keahlian 1 (Ari Wibowo)
MPK 2 = Mitra Pemilik Keahlian 2 (pembawa opportunity)

PEMILIK TANAH TANPA PROFIT SHARING

MPM = 70%
MPK 1 = 15%
MPK 2 = 15%

PEMILIK TANAH MENDAPAT PROFIT SHARING

MPT = 30%
MPM = 50%
MPK 1 = 10%
MPK  2 = 10%

Jika bagian MPT tak mencapai 30%, maka selisihnya bisa didistribusikan ke MPM dan MPK.

Kenapa ada MPK 1 dan MPK 2? Karena dalam konteks ini, pihak yang membawa peluang adalah MPK 2, yaitu mendatangkan lahan dengan cara bayar lunak. Peluang inilah yang memiliki VALUE untuk dikonversi menjadi goodwill. Kalau hanya menunjukkan ada tanah dijual tapi harus bayar cash, maaf tak ada value apapun, kecuali fee perantara saja. Dan saat ini saya hanya berminat membeli lahan cash untuk area Yogya Sleman dan Semarang saja.

Sementara saya sebagai MPK 1 memainkan peran untuk mendatangkan MPM yang bersedia memodali proyek ini. Saya akan buatkan perencanaan (siteplan, desain arsitektur), Business Plan, Action Plan, yang itu semua menjadi bahan negosiasi dengan MPM. Jadi saya memainkan peran disini. Jika sebuah proyek sudah ada Action Plan-nya, maka nanti untuk pelaksanaannya tinggal mengacu ke Action Plan ini. Saya yang bertanggung-jawab untuk mendapatkan MPM. Jika sebuah proyek saya nyatakan bagus dan saya berani ambil, pasti ada keyakinan saya untuk mendatangkan pemodal. MPM bisa dari pihak ketiga, bisa dari perusahaan saya, bisa juga saya pribadi ikut secara proporsional.

Jika lahannya kecil (maksimal 5 kavling) dan dikelola dalam skenario perorangan, maka saya (MPK 1) akan bertindak sebagai Project Manager, dan MPK 2 akan saya tempatkan sebagai Deputy Project Manager. Ibarat mengemudikan sebuah pesawat, maka saya menjadi pilot dan pembawa opportunity (MPK 2) akan bertindak sebagai co-pilot. Kita berdua yang akan menerbangkan pesawat (baca; proyek ini) agar mendarat selamat sampai ke tujuan.

Jika lahannya besar dan mewajibkan menempuh skenario PT, maka MPK 2 akan ditempatkan menjadi salah satu Direksi di PT baru yang akan didirikan guna mengerjakan proyek ini. Mantap bukan? Hanya dengan modal mendatangkan peluang, anda akan duduk menjadi direktur sebuah perusahaan properti. Proyeknya riil, modalnya disediakan oleh MPM, dan anda akan bekerja menjalankan proyek tersebut dengan mentoring langsung dari saya selaku MPK 1. Anda dapat gaji bulanan, dan bertugas mengerjakan proyek tersebut dari awal hingga akhir nanti.

Sobat properti, kata kunci dari artikel ini adalah bagaimana anda mencari dan mendapatkan peluang. Silahkan berburu lahan, lalu mempraktekkan jurus negosiasi dengan panduan diatas. Sebenarnya kalau anda pernah mengikuti workshop KETEMU JIN PROPERTI, skill negoisasi anda bakal lebih lengkap karena anda akan dibekali dengan jurus-jurus sakti (jurus bedah rumah, jurus taichi master, jurus 123) dari Jin Properti. Cari di blog ini, jurus-jurus tersebut juga saya tulis. Tapi mungkin lebih meresap di benak anda jika langsung melihat simulasinya.

Pokoknya jangan pernah patah semangat dalam berburu lahan. Hunting dan huntinglah terus. Rasionya adalah 1:50. Anda survei lahan 50x, negosiasi 50x, dan mungkin hanya 1 yang berjodoh. Jika baru negoisasi 5x sudah anggap jurus ini hanya pepesan kosong, ya pertanyakan saja mentalitas serta keseriusan anda menjadi pengusaha properti.

Oke???? Tetap semangat !!! 

Rabu, 12 Maret 2014

BISPAK YOGYA BARANG BAGUS DAN MURAH

NGINAP HEMAT DI YOGYA YUUUK
KOST HARIAN : Rp. 125.000 / malam 
KOST BULANAN : Rp. 1.750.000/bulan


Info lengkap di : www.NginapHemat.com




Jika anda sedang mencari kamar BISPAK (Bisa Pakai) di YOGYA yang kondisinya bagus dengan tarif murah, ke GODHA INN saja. Tarifnya hanya Rp. 125.000/malam. Lokasi sangat strategis (memiliki 3 pilihan lokasi). Bangunan baru, kamar bersih, parkir lega, AC, TV, air panas, KM/WC didalam.

Mau KOST BULANAN juga bisa, tarif Rp. 1.750.000/bulan, dengan fasilitas; 
daily make up room, free laundry 4 potong/hari, air mineral gratis, internet gratis.

Kami mengelola banyak kamar di 3 lokasi strategis, yaitu ;

GODHA INN 1 
(Jln. Veteran, Gg, Ranudimejo, Muja Muju UH2, Umbulharjo, Y O G Y A)



GODHA INN 2
(Jln. Sonopakis, Ngestiharjo, Kasihan, B A N T U L)



GODHA INN 3
(Jln. Golo via Jln. Menteri Supeno, Pandeyan, Umbulharjo, Y O G Y A)


Untuk reservasi silahkan hubungi ;

0274 - 7453 777 

GODHA INN dikelola oleh ;



GODHA PROPERTI
Ruko Mancasan No. 3
Ring Road Utara 
(seberang UPN Veteran)
S L E M A N
Telp. 0274 - 44 77 599


Selasa, 11 Maret 2014

PENGUSAHA PROPERTI HARUS BISA NEGOSIASI


CARA SUSAH JADI PENGEMBANG


Seseorang mengontak saya via sms, dan menyatakan niat ingin berkonsultasi soal properti. Sebut saja namanya pak Farhat, yang memulai pembicaraan dengan bertanya apakah tanah seluas 1,5 ha dengan harga Rp. 400.000,-/m2 di daerah Cilebut Bogor layak dikembangkan?

Saya menjawab bahwa saya kurang referensi di daerah tersebut, meski dulu tahun 2004 – 2006 pernah tinggal 2 tahun di kota Bogor. Wajar tidaknya harga tanah tersebut tentunya harus dikomparasi dengan harga tanah disekitarnya, selain melihat letak lokasi tanah yang dimaksudkan,akses pencapaiannya, dan lain-lain. Mesti dilakukan survei dulu, begitu pendapat saya.

Kapan pak AW mau survei kesini?

Lho, kenapa mesti saya yang survei kesana? Bukannya anda yang punya kepentingan dengan tanah tersebut? Memangnya ada opportunity seperti apa dengan tanah tersebut? Tanya saya kepada pak Farhat.

Pak Farhat menjawab bahwa opportunity nya adalah masih ada tanah seluas 7 ha lagi dibelakangnya yang bisa dibebaskan dengan harga lebih murah (kisaran Rp. 300.000/m2).

Wah, itu bukan ooportunity yang saya maksudkan.

Saya mencoba menjelaskan bahwa opportunity yang dimaksudkan adalah apakah pemilik nya bersedia kerjasama? Pak Farhat menjawab tidak.

Kembali saya bertanya apakah pemilik nya bersedia dibayar 15 s/d 20% saja, tapi tanahnya boleh dibalik nama ke PT kita, kemudian dilakukan pengakuan hutang, dan dibayar sesuai dengan progres penjualan serta AJB PPAT yang terjadi? Pak Farhat menjawab bahwa kemungkinan pemilik nya tidak bersedia seperti itu.

Lalu apa opportunity yang ditawarkan ke saya? Kalau hanya menawari  tanah yang harus dibayar jreng, dimana-mana juga banyak. Di Yogya saja banyak tanah yang dijual kalau pembayarannya harus cash keras. Alasan apa yang membuat saya harus berburu tanah sampai ke Bogor? Sementara kantor dan pasukan saya berada di kota Yogya. Saya hanya mau menjajagi peluang diluar Yogya jika ada tanah yang bisa dikerjasamakan, atau tanahnya bisa dibayar dengan skim lunak.

Kalau begitu pak AW datang saja ke Bogor, karena pak AW yang berkompetensi soal itu dan lebih jago bernegosiasi, kata pak Farhat.

Wah, maaf. Kalau saya harus merintis peluang yang dimulai dari nol, saya tidak bersedia jauh-jauh terbang kesana dan nego kesana, karena itu akan membuang banyak waktu dan biaya. Lagipula kalau akhirnya bisa deal, saya juga tak bisa membagi goodwill apapun kepada pak Farhat, karena menurut saya peran pak Farhat hanya menunjukkan adanya tanah dijual saja. Maaf, bukannya itu biasanya diperankan oleh seorang broker (makelar)? 

Saya sudah capek melakukan hal-hal yang tidak efisien dari segi waktu dan biaya. Karena saya sudah sering diadu dan dibenturkan dengan pemilik tanah. Maksudnya, ada pihak yang mencoba bermitra dengan saya tapi hanya MENYODORKAN TANAH. Bukan MENYODORKAN PELUANG. Menyodorkan tanah artinya hanya memberi-tahu ada tanah luas sekian meter persegi, dan dijual dengan harga sekian. Saya disuruh survei sendiri, nego sendiri, menghitung potensi bisnisnya sendiri. Tapi yang menyodorkan tanah berharap kalau jadi deal, dia akan mendapatkan goodwill lumayan dan diikut-sertakan dalam pengelolaan proyek. Padahal perannya hanya (maaf) semacam perantara saja. Ujung-ujungnya saat ketemu pemilik tanah, si pemilik minta pembayaran cash keras. Capek deh.

Mestinya kalau mau bermitra dengan saya, harus MENYODORKAN PELUANG, bukan sekedar menyodorkan tanah. Ambilah peran dengan melakukan negosiasi awal guna mendapatkan deal dengan pemilik tanah. Kalau bisa kerjasama murni, itu luar biasa. Kalau bisa DP maksimal 20% dan sisanya dibayar lunak sesuai progres penjualan, itu juga bagus.

Kalau pak Farhat mau mendapat goodwill yang lumayan, ya mesti berani memulai dengan melakukan negosiasi awal dengan pemilik . Akan saya pandu dengan pakem-pakem dasar yang biasa saya jalankan, yaitu ;
-   
  1. Uang muka maksimal 20% (duapuluh persen) dari harga tanah, dibayarkan saat PPJB notariil.  Kemudian meminta grace period untuk melakukan pengurusan perijinan sampai dengan terbit Ijin Lokasi/Ijin Prinsip dari Pemda setempat. Ketika ijin sudah terbit (estimasi 2 s/d 4 bulan), maka hitungan waktu baru berlaku.
  2. Tanah kemudian dilakukan balik nama ke PT, dimana pihak PT menanda-tangani pengakuan hutang kepada pemilik  sebesar 80% x harga .
  3. Menyepakati batas waktu pelunasan, dengan asumsi 1 tahun mampu memasarkan 1 ha tanah (hitungan dimulai diluar grace period)
  4. Pembayaran  selanjutnya sesuai dengan progres penjualan, dengan realisasi pembayaran saat sudah dilakukan AJB PPAT dengan konsumen. (Pembayaran dilakukan dengan memperhitungkan nilai hutang  terhadap luasan tanah efektif yang bisa dijual. Lihat contoh perhitungan)
         Misal :
         Luas Tanah = 10.000 m2, harga Rp. 400.000/m2
         Nilai Tanah = Rp. 4.000.000.000
         Uang Muka 20% = Rp. 800.000.000
         Hutang Tanah = Rp. 3.200.000.000

         Luas Tanah (brutto) = 10.000 m2
         Luas Tanah (netto) = 60% x 10.000 m2 = 6.000 m2
         Pembayaran Tanah per 1 m2
         = Rp. 3.200.000.000 / 6.000 m2
         = Rp.    533.333/m2

Pak Farhat mengatakan bahwa dia tidak terlalu paham dengan skenario diatas dan tidak percaya diri untuk melakukan negosiasi dengan pemilik . Dia kembali mendesak (bahkan setengah memaksa) saya agar bersedia datang ke Bogor untuk menemui pemilik  dan melakukan negosiasi.

Saya tetap menolak, karena banyak pekerjaan yang harus diurus. Jika pak Farhat mau jadi pengusaha properti, ya dia harus mengambil peran untuk melakukan proses negosiasi. Karena panduan dasar sudah saya berikan. Berhasil atau tidak itu urusan nanti. Kalau tak pernah berani memulai, kapan bisa menguasai? Saya memotivasi dia bahwa negosiasi tak harus deal, jika memang tak terjadi kesepakatan yang menguntungkan pihak kita. Cari dan temukan peluang lain, yang sesuai dengan kriteria kita. Mungkin harus berburu 50 peluang sebelum menemukan 1 peluang yang bisa masuk kategori good deal.

Pak Farhat malah ngambek, dan menuduh saya setengah-setengah membantu dia. Haha .., ya mana mungkin saya harus merespon semua penawaran  yang masuk? Buang waktu buang biaya. Bahkan seandainya dibiayai sekalipun, saya tetap tak akan bersedia karena akan membuang banyak waktu saya. Tetap saya berharap siapapun yang ingin bermitra dengan saya dan memulai bisnis properti harus memainkan perannya melakukan negosiasi tanah. 

Saya hanya membantu memberikan panduan. Jika sudah terjadi deal awal, setidaknya pemilik membuka wacana untuk proses kerjasama atau bayar skim lunak, dan tinggal meminta penjelasan lebih detail dan terperinci, nah, baru disitulah saya memainkan peran saya untuk maju sendiri bertemu pemilik tanah.

Selama deal yang terjadi lunak dan menguntungkan kita, maka opportunity yang bisa kita eksekusi sangat besar. Modal kerja yang harus disediakan tidak besar, jadi kalau saya mesti mencarikan MPM (Mitra Pemilik Modal) atau investor, maka ekspektasi dari MPM atas laba usaha juga tidak besar. Pasti proporsional dengan modal yang diinvestasikan di proyek kita. Jika tanah harus dibayar kontan, maka modal yang harus disiapkan sangat besar, dan laba yang diharapkan oleh pemilik modal juga besar. Kita dapat apa? Hanya kerja bakti untuk pemodal saja.

Sobat properti, kesimpulannya adalah begini; Jika anda hanya mau menawari tanah yang harus dibayar jreng alias kontan alias hard cash, maka itu bukan DNA dan habit saya. Saya ini mengajarkan CARA GAMPANG JADI PENGEMBANG. Kalau keluar modal besar sekali akibat harus bayar tanah jreng, itu bertentangan dengan pakem saya. Itu namanya CARA SUSAH JADI PENGEMBANG, karena mesti susah payah mencari pemodal.

Jika anda (maaf) sesungguhnya hanyalah broker (mediator) yang ingin memasarkan tanah dagangan anda, maaf, saya bukan calon pembeli yang anda maksudkan. Saya belum punya alasan kenapa mesti keluar dari kandang saya di Yogya atau Semarang, jika hanya untuk membeli tanah yang harus dibayar jreng. Diluar Yogya dan Semarang, saya mesti membuka kantor baru, merekrut pasukan baru, dan itu semua ekonomi biaya tinggi. Sementara jika saya mengembangkan tanah di Yogya dan Semarang, disini lebih efisien karena sudah punya kantor dan pasukan berkekuatan lengkap.

Saya meminta maaf kepada pak Farhat karena tidak bersedia datang survei dan bertemu pemilik tanah. Dan memotivasi dia untuk melaksanakan perannya bernegosiasi dengan pemilik tanah memakai panduan diatas. Andai dia gagal, bukan berarti saya yang akan maju. Tapi dia harus menemukan peluang lain dan nego lagi sampai ada yang deal. Jika hal ini dilakukan berulang-ulang, maka hal ini akan menjadi habit dia dan lama-lama sangat terlatih.

Saya akan memainkan peran membagi skill dalam membuat Action Plan dan Business Plan yang akan saya fungsikan guna mengundang pemodal agar bersedia masuk membiayai proyek tersebut. Itulah peran saya, bagian yang harus saya kerjakan. Jika berharap semua harus saya lakukan, yaitu survei lokasi diluar kota, lalu nego dengan pemilik tanah, oh noooooo!!! Maaf saya tidak sanggup. Saya hanya mau melakukan hal ini di Yogya dan Semarang saja. Diluar itu anda yang harus melakukannya.

Pak Farhat malah tambah ngambek dan berkata; “Ya sudah, saya cari pemodal lain saja yang lebih bonafid ketimbang anda.”

No problem, hehehehe ...... Siapa bilang saya pemodal??? Justru saya mengajarkan kepada anda bagaimana menemukan opportunity di bisnis properti dengan mencari deal bagus dengan pemilik tanah (saya mengajarkan banyak trick di workshop), bagaimana merumuskan skenario legalnya saat eksekusi, bagaimana mengemasnya menjadi sebuah Business Plan yang akan kita jajakan kepada para pemodal yang ada di link saya (lumayan banyak deh). Itulah peran dan keahlian saya, yang akan saya kolaborasikan dengan anda.

Pak Farhat, jangan ngambek ah !!

Minggu, 09 Maret 2014

MATI KETIWI ALA JIN PROPERTI

AYO NGGUYU, HAHAHAHA ....


Jika selama ini saya nulis artikel selalu ada sisi pembelajarannya, maka mohon maaf jika kali ini hanya nulis kisah-kisah lucu saja, tapi semua berkaitan dengan keseharian saya didalam menjalankan bisnis properti koq. Buat lucu-lucuan saja, penghibur disaat stres melanda, disaat hutang kontraktor banyak jatuh tempo, dan piutang konsumen banyak yang telat dan belum tertagih.

Siapa tahu saat ini anda lagi ngumpet karena belum bisa bayar tagihan kontraktor, semoga kisah-kisah lucu ini bisa sejenak membuat anda lupa bahwa anda punya banyak hutang jatuh tempo, hehe ...

BERTAMU 1 MENIT



Suatu hari saya dengan perantaraan seorang broker, akan diketemukan dengan pemilik lahan. Ceritanya saya memang sudah survei sebuah lahan dan cukup berminat, makanya minta diatur waktu bertemu dengan pemilik tanah guna melakukan negoisasi. Saya diatur untuk bertemu jam 14.00, usai jam makan siang. Tetapi karena kesibukan saya mengurusi pekerjaan di internal kantor, saya datangnya telat 1 jam. Kami datang jam 15.00.

Pemilik tanah sudah menunggu di rumahnya. Seorang bapak tua pensiunan pejabat, dengan penampilan priyayi. Saya bersalaman, dan langsung duduk meski belum dipersilahkan. Saya belum sempat bicara 1 kalimat apapun, mendadak pemilik lahan sekaligus tuan rumah berkata begini ;

"Wah, anda ini pengusaha tapi komitmennya rendah. Janji jam 14.00 tetapi baru datang jam 15.00. Saya sudah 1 jam menunggu disini ..."

Saya langsung naik emosinya mendengar kalimat tersebut. Dia bukan atasan saya, kenapa memarahi saya? Saya datang sebagai pembeli, yang tentunya akan mendatangkan uang bagi dia, kenapa dia tak mau berkorban sedikitpun untuk bertemu dengan saya. Iya betul saya meleset janji, tapi sudah dikonfirmasikan melalui broker. Dan menurut saya meski dia merasa dirugikan akibat 1 jam menunggu, tak pantaslah menyebut saya "pengusaha berkomitmen rendah" hanya karena datang telat 1 jam.

Tanpa menjawab apapun, saya berdiri, mengajak salaman lagi kepada tuan rumah sambil berkata; "Saya mohon pamit, mau pulang, membatalkan negoisasi lahan." Meski dengan muka bengong, pemilik lahan menyalami saya, dan bingung menyaksikan saya berlalu dari hadapan dia. Tak sampai 1 menit saya duduk, sudah pamit untuk pulang.

Broker yang bersama saya juga bingung, dia bengong saja. Tak menyangka saya merespon seperti itu. Saya cuek, masuk mobil, dan meminta sopir saya segera pergi balik ke kantor.

Hehehehe ...., makanya jangan marah-marah ke saya dong pak.

ANGKA TIDAK BAGUS




Pernah suatu ketika saya bertransaksi dengan pemilik tanah (sebut saja namanya pak Ahok), dimana harga lahannya adalah Rp. 1.100.000.000,- Saat bernegoisasi kami sangat alot saat menentukan berapa besaran uang muka yang harus saya bayar. Saya mengajukan angka 30% uang muka, dan pelunasan 70% dibayar saat Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) sudah terbit. Pak Ahok ngotot meminta UM lebih besar daripada 30%, dengan alasan ini itu versi pak Ahok sendiri. Dalam nego tersebut, akhirnya saya kalah dan menyepakati UM 40%.

Ketika tiba waktunya kami bertemu di notaris guna menanda-tangani PPJB, kami hadir di kantor notaris, dan notaris membacakan aktanya didepan kami. Disebutkan uang muka Rp. 440 juta, dan pelunasan 660 juta ketika IPT sudah terbit. 

Dahi pak Ahok berkerut ketika mendengar angka 440 juta, dan dia langsung nyeletuk; 
"Bu Notaris, apa bisa UM 440 juta diganti dengan angka 390 juta? Saya alergi dengan angka 4. karena angka 4 berarti 'si' (mati). Dobel angka 4 berarti mati-mati. Itu angka yang tidak bagus. Saya usul diganti 390 juta saja."

Notaris tidak menjawab ya atau tidak, tapi meminta kami berdua kembali berunding. Giliran saya yang ngotot tak mau UM diturunkan menjadi 390 juta. Saya hanya bersedia 440 juta sesuai deal awal, atau justru 330 juta sesuai penawaran saya sebelumnya untuk membayar UM 30%. Jangan anggap saya sinting dengan menolak membayar UM 390 juta yang lebih kecil ketimbang 440 juta. Tapi dengan sadar dan sengaja saya justru ingin memanfaatkan ketidak-sukaan pak Ahok terhadap angka 44 supaya bisa kembali ke UM 30% (330 juta) saja. Akhirnya pak Ahok bersedia memenuhi permintaan saya agar UM 30% saja. Hahaha, demi menghindari angka 44, pak Ahok bersedia UM yang dia terima lebih rendah 10%. Tentu saja saya selaku pihak pembeli merasa diuntungkan.

Apa gak lucu? Ngotot minta UM 40%. Setelah tahu angkanya tidak bagus, baru bersedia turun menjadi 30%, hehehe ...


PERIKATAN JUAL BELI



Ini kejadian yang selalu saya ingat sampai sekarang. Waktu itu saya sedang melakukan transaksi pembelian lahan, dan sudah berada di kantor Notaris. Harga lahan dan cara bayar sudah sepakat, tidak ada masalah. Uang muka 30%. dan pelunasan dilakukan secara bertahap sesuai dengan penjualan, dengan waktu maksimal 24 bulan harus sudah lunas 100%.

Yang menjengkelkan adalah ketika notaris memulai pembacaan akta dengan menyebut judul PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI (PPJB). Pemilik lahan nampak tidak suka dengan kata PERIKATAN, yang menurut dia itu salah. Yang benar sesuai bahasa Indonesia adalah PENGIKATAN, tak ada kata PERIKATAN. Jadi pemilik tanah meminta notaris mengganti kata PERIKATAN menjadi PENGIKATAN. Notaris mencoba menjelaskan bahwa itu bahasa baku dia selaku notaris, dengan substansi digunakan oleh penjual dan pembeli yang saling bertransaksi tetapi pembayarannya belum lunas dan obyeknya belum dibalik nama.


Menanda-tangani akta PPJB sudah sering saya lakukan. Setahu saya ada notaris yang memakai kata PERIKATAN, ada juga yang PENGIKATAN. Entah aturan bakunya seperti apa saya tidak tahu. Saya lebih concern kepada konten pasal-pasalnya, bukan soal kata PERIKATAN atau PENGIKATAN. Menurut saya kedua kata itu betul, cuma notarisnya malas mengganti minuta yang sudah terlanjur disiapkan.

Pemilik tanah tak mau begitu saja menerima penjelasan notaris, dia terus memberi argumen bahwa kata itu salah. Sepertinya dia belum pernah atau jarang bertransaksi seperti ini di notaris. Antara geli dan sebel, saya hanya diam saja mengikuti perdebatan aneh tersebut. 

Perdebatan aneh itu berlangsung hampir 20 menit, padahal belum memasuki substansi pasal-pasal yang ada didalam akta PPJB. Notaris juga kelihatan sudah kehilangan kesabarannya menghadapi klien yang aneh ini, yang mempermasalahkan kata PERIKATAN dan PENGIKATAN. Padahal apapun arti kata tersebut, tidaklah merugikan dia sama sekali. Jangan-jangan dia guru bahasa Indonesia ya? Hehehe ..., setahu saya dia ini sales supervisor sebuah produk alat kesehatan, dan tanah yang dijual sekarang adalah warisan dari ortunya. Jadi dia bukan guru bahasa Indonesia.

Lucu juga kalau ingat kejadian itu. Di akhir cerita, pemilik tanah akhirnya pasrah setelah notaris juga ngotot tak mau mengganti kata PERIKATAN menjadi pengikatan. Ada-ada saja ...

ASPEK GEOGRAFIS DIDALAM PEMASARAN PROPERTI

BELAJAR PAHAM DARI KLUB FULHAM
DI LONDON KULON (Barat)



Anda tahu klub Inggris bernama FULHAM? Ini klub yang berlaga di Premier League, meski namanya tidak setenar Chelsea, Liverpool, Arsenal, atau Manchester City. Bahkan saat ini (klasemen liga inggris 8 Maret 2014) Fulham menghuni dasar klasemen alias berada di urutan 20 dari 20 kontestan liga Inggris.

Tapi jangan pernah anda membayangkan klub di posisi juru kunci dan berpotensi degradasi (turun kasta ke divisi dibawahnya) seperti Fulham, lantas hanya punya sedikit penonton saat sedang bertanding di stadion Craven Cottage (kapasitas 25.700) milik mereka. Nyatanya penontonnya tetap penuh, dan pemain-pemain Fulham tetap dipuja para penggemarnya.

Jadi bukan hanya klub besar atau klub yang berada di papan atas klasemen saja yang memiliki dukungan penonton melimpah. Nyatanya klub kecil dan kalahan seperti Fulham tetap memiliki penggemar. Itu adalah bukti bahwa dimata pendukungnya, Fulham tetap memiliki beberapa daya tarik yang membuat pendukungnya memiliki ikatan emosional dengan klubnya.

Sobat properti, ditengah belantara rimba persaingan yang begitu ketat di bisnis properti, jangan pernah berkecil hati dengan produk yang sedang anda pasarkan. Jangan pernah merasa minder terhadap pemain-pemain besar bermodal besar yang bisa mengemas dagangannya sedemikian rupa.

Kalau mereka pameran, mereka menyewa space 6x6, dengan SPG cantik-cantik dan harum. Brosur mereka tebal, kinclong dan bisa dilipat 3. Di brosur mereka, nampak penyajian gambar-gambar mengenai jalan yang lebar, gerbang yang megah, kolam renang yang biru segar, dan berbagai assesoris yang dikemas menawan.

Sementara kita pameran hanya mampu menyewa space 2x2,5, tanpa SPG cantik karena kita hanya menugaskan staf kita yang penampilannya biasa-biasa saja (yang penting rapi). Brosur kita juga tipis, tanpa lipatan, dan penyajian di brosur tak menunjukkan adanya fasilitas wah atau gerbang wah. Hanya ada jalan lebar 6 m dan kavling-kavling yang dipasarkan, dengan fasilitas ala kadarnya (misal; play ground).

Kenapa mesti berkecil hati? Ada harga ada rupa. Didalam teori marketing kita mengenal soal SEGMENTASI dan TARGETING. Pengembang kelas wahid itu pasti menyasar target market yang berbeda dengan kita. Karena mereka mengalokasikan budget pematangan lahan yang lebih besar, tercermin dari berbagai sarana prasarana yang lebih wah. Mereka juga mengalokasikan budget overhead cost (OHC) yang lebih besar daripada kita, sebagaimana tercermin dari karyawannya yang banyak, biaya promosi yang lebih besar dll. Jika semua biaya itu dibebankan ke harga jual mereka, pastinya harga jual mereka jatuhnya lebih mahal dibanding harga jual kita.

Kenapa mesti berkecil hati? Karena menjual produk bukan sekedar bicara soal fasilitas ataupun kemasan. Ada banyak faktor lain yang menjadi pertimbangan para konsumen. Dan belum tentu semua yang dibutuhkan, diinginkan, dan diharapkan oleh konsumen mampu dipenuhi oleh pengembang-pengembang besar tersebut.

Sobat properti, meski saya belasan tahun jadi pemain properti, tapi saya juga jarang (atau tak pernah) memainkan peran sebagai market leader (pemimpin pasar), jadi karakter dan habit saya adalah sebagai market follower (pengikut pasar) atau sebagai market challenger (penantang pasar). Sekala akal dan ide-ide saya adalah untuk menantang pemimpin pasar. Konteks menantang disini bukan berarti head to head, tapi lebih kearah pengertian bahwa meskipun kita berada di wilayah dan arena kompetisi yang sama, tapi kita tetap akan survive, tetap mampu memasarkan dan menjual habis dagangan properti kita.

Saya tak akan pernah bosan membahas soal segmentasi dan targeting didalam pemasaran. Dan juga kita harus mengeksploitasi segala ide cerdas kita untuk membuat kemasan supaya produk kita tetap memiliki nilai jual di mata konsumen. Sekecil apapun lahan kita, sesedikit apapun jumlah unitnya, sejauh apapun lokasinya, itu bukan alasan untuk menyerah dan putus asa. Kita harus melakukan hal-hal yang terbaik terhadap produk kita, dan tetap bisa menemukan beberapa benefit yang dimiliki oleh produk kita, dan kemudian mendistribusikan informasi perihal beberapa benefit tersebut ke calon konsumen.

Saya memakai analogi klub Fulham. Dimana Fulham adalah nama sebuah kawasan yang terletak di barat daya kota London. Di London Raya dan kawasan metropolisnya, terdapat 6 klub profesional yang besar, yaitu; 

1. CHELSEA, stadion Stamford Bridge
2. ARSENAL, stadion The Emirates Stadium
3. WEST HAM UNITED, stadion Boleyn Ground
4. TOTENHAM HOTSPUR, stadion White Hart Lane
5. CHARLTON ATLETIC, stadion The Valley
6. FULHAM, stadion Craven Cottage


Dengan jumlah penduduk London kisaran 8,3 juta di malam hari dan hampir 10 juta di siang hari (karena banyak commuter dari luar kota), maka 6 klub profesional tersebut memiliki pendukungnya sendiri-sendiri. 

Arsenal dan Totenham Hotspur berada di kawasan London Utara, dan pendukung mereka mayoritas secara geografis adalah penduduk London Utara. West Ham United dan Charlton Atletic berada di kawasan timur kota London, dan pendukung mereka secara geografis adalah penduduk London Timur. Chelsea berada di London Raya alias pusat kota, dan pendukung Chelsea mayoritas secara geografis adalah penduduk London Raya,

Dimana posisi Fulham? Klub ini bermarkas di barat daya kota London, dan tentu saja para pendukung mereka juga penduduk yang mayoritas secara geografis bermukin di London bagian barat. Kenapa penduduk London barat tidak mendukung Chelsea yang notabene adalah klub besar dengan prestasi besar dan sarat pemain-pemain berkualitas? (saat tulisan ini dibuat, Chelsea berada di ranking #1 klasemen Liga Inggris). Karena secara geografis, mereka lebih mudah datang ke stadion milik Fulham ketimbang datang ke stadionnya Chelsea. Unsur kedekatan dan ikatan geografis memegang peran yang sangat signifikan.

Definisi pendukung yang diuraikan diatas adalah pendukung yang secara fisik sering hadir langsung ke stadion menyaksikan klub kesayangannya bertanding. Bukan pendukung di layar kaca, karena di abad teknologi informasi seperti saat ini, klub-klub yang saya sebutkan diatas punya pendukung secara global diseluruh dunia.

Pelajaran apa yang bisa anda petik dari hal diatas? Ternyata Segmentasi dan Targeting secara GEOGRAFIS sangat dominan disaat kita melakukan pemasaran produk kita. Diluar Segmentasi dan Targeting secara Demografi (usia, mata pencaharian, suku/ras, jumlah penghasilan, agama, jenis kelamin dll),maka aspek Geografis adalah aspek terpenting didalam pemasaran. Target market kita yang utama seharusnya adalah penduduk yang berada dalam radius 5 KM dari proyek yang kita pasarkan.

Implementasi (penerapan) di lapangan adalah seperti ini ;

Misal saya punya proyek properti di kawasan Semarang Timur, maka ketika saya memilih tempat pameran, saya memilih Java Mall (Peterongan, Semarang) yang notabene paling dekat dengan kawasan Semarang Timur. Asumsinya adalah penduduk di Semarang Timur akan berbelanja kesitu. Dan karena saya tahu target market utama kami adalah penduduk di Semarang Timur, maka kesanalah saya menggelar pameran.

Saya pernah memasarkan proyek properti di kabupaten Bogor. Dan suatu ketika kami mendapat penawaran space pameran gratis di daerah Mangga Dua Jakarta, yang disediakan oleh Bank BII yang menjadi rekanan baik kami. Saya menolak space gratis tersebut, karena saya merasa target market kami secara geografis adalah penduduk Bogor, jadi kalau menggelar pameran jauh di Mangga Dua Jakarta sana, hanya akan membuang waktu dan biaya, tapi hasilnya sia-sia.

Saya menyarankan kepada anda agar didalam membuat media promosi in door ataupun out door, on air ataupun off air, senantiasa menyebutkan dimana lokasi keberadaan proyek anda, karena itu adalah informasi yang sensitif di benak konsumen. Pilihlah ikon lokasi yang punya 'nilai jual" di benak konsumen. Misal, saya punya proyek di daerah Trihanggo, Gamping, Sleman. Jika saya menyebut lokasi di Gamping, image nya adalah jauh. Karena Gamping adalah kecamatan yang wilayahnya lumayan luas. Persepsi orang bisa mengarah ke area yang jauh di pinggir kota. Karena itu saya lebih memilih menyebut di kawasan Godean, hanya 4,5 KM dari Tugu. Nah, penyebutan lokasi ini membuat konsumen lebih merasa tertarik.

Penjelasan diatas bukan berarti saya menganjurkan anda untuk hanya berkutat melakukan pemasaran di kawasan geografis yang berada di radius 5 KM dari proyek anda. Yang saya maksudkan adalah bahwa selama anda belum mengobok-obok dan menggali potensi dari area ring 1 (radius 5 KM), jangan mencoba melangkah ke ring 2 (radius 5 s/d 10 KM), karena potensi terbesar ada di area ring 1.

Selamat berusaha, semoga sukses dan banyak closing ....




Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis