BETULKAH MERINTIS BISNIS PROPERTI SEBAGAI PENGEMBANG BENAR-BENAR GAMPANG??? Silahkan simak jawabannya disini : http://bukupengembangproperti.blogspot.com/2012/03/merintis-bisnis-properti-sebagai.html

Cari Artikel Menarik Disini

Kamis, 11 Oktober 2012

JURUS KADAL BUNTUNG


JURUS KADAL BUNTUNG
Strategi Menyehatkan Cashflow

www.JinProperti.com - Pernah dengar istilah 'autotomi'? Itu cara alami cicak dan kadal melepaskan diri dari bahaya dan ancaman predator, yaitu dengan cara memutuskan ekornya, supaya ekornya dimangsa oleh predator, tetapi dirinya sendiri tetap survive dan bertahan hidup karena berhasil melarikan diri.

Apakah cicak dan kadal merasa kesakitan dan terluka parah akibat memutuskan ekornya sendiri? Tidak. Karena secara alami mereka dikaruniai organ titik putus dibagian ekornya, yang dengan sedikit mengejan akan terlepas tanpa luka-luka berarti.

Ajaibnya, meski sudah terlepas dari rangka tubuhnya, ekor yang lepas itu masih bisa bergerak-gerak menarik perhatian si predator. Sementara cicak atau kadalnya sendiri pergi melarikan diri.

Dan lebih aneh lagi, berapa kalipun mereka melakukan hal ini, ekornya akan tumbuh dan tumbuh lagi. Tidak ada batasan bahwa kalau sudah pernah melakukan teknik autotomi sekian kali akan mengakibatkan ekornya tak bisa tumbuh lagi dan menjadi binatang cacat alias kadal buntung atau cicak buntung.

Sobat properti, dalam bisnis properti kita juga bisa melakukan teknik autotomi lho. Yaitu mengorbankan sebagian lahan kita supaya dimangsa oleh investor pemburu 'gain', dan bersamaan dengan itu kita bisa melepaskan diri dari kesulitan cashflow.

Jangan bingung ya? Hehe ..

Saat saya berpromosi menjual rumah murah (RSH) di proyek Kampoeng Pelangi Jepara type 36 seharga 40 jutaan, banyak yang merespon dengan bingung.

"Suhu, dapat tanah gratisan ya? Kok bisa jual rumah T36 seharga 40 jutaan?" Tanya salah satu teman di BBM.

Yeah, jangan salah sangka. Harga 40 jutaan yang saya tulis di iklan itu sebenarnya adalah Rp 49.950.000,- dan inipun syaratnya berat, yaitu; dibayar cash alias lunas 100% dalam waktu 2 minggu, dimana bangunan siap huni di akhir bulan ke 8 sejak pelunasan.

Kenapa syaratnya berat? Karena kita tak ingin ada transaksi seperti ini secara massal. Ini hanya mengorbankan sebagian kavling dengan harga underprice, supaya dalam waktu singkat ada arus 'cash-in' yang masuk dalam jumlah besar. Misalkan ada 5 transaksi cash, setidaknya ada uang cash masuk 249.750.000,-. Misalkan ada 10 transaksi cash seperti ini, berarti ada uang cash masuk Rp 499.500.000,-

Lumayan sekali bukan? Itu bisa membantu menyehatkan cashflow kita di awal proyek.

Satu hal yang perlu anda ketahui. Uang cash yang masuk mesti dibarengi dengan menunda kewajiban penyerahan bangunan. Makanya dalam kasus diatas, bangunan saya janjikan serah terima di akhir bulan ke- 8 sejak pelunasan.

Kenapa mesti 8 bulan, kok bukan 4 bulan saja?

Karena di bulan ke-1 s/d ke-4 sejak uang cash masuk ke rekening proyek kita, uang tersebut akan kita pakai untuk diputar dalam pembiayaan bangunan yang dibeli konsumen dengan harga normal dan skim pembayaran via KPR. Jadi uangnya tidak dipakai untuk membangun rumah yang dibeli dengan cara bayar cash itu sendiri, tetapi justru dipakai terlebih dahulu untuk membangun rumah lain yang dibeli dengan cara pelunasan via KPR.

Jadi berkat uang cash itu kita terbantu cashflownya, karena ada cadangan kasbank memadai untuk membayar biaya bangunan yang dibeli konsumen dengan sistem pelunasan via KPR. Di akhir bulan ke-4, bangunan sudah selesai dan siap akad kredit. Ketika kredit cair, maka di saldo kasbank kita sudah tersedia saldo bank yang cukup, yang sekarang giliran bisa dipakai untuk membangun rumah yang sudah dibayar dengan cara pembayaran cash keras tadi.

Jadi rumah yang dibayar cash keras baru dibangun di bulan ke-5 s/d ke-8, dan diserahterimakan di akhir bulan ke-8. Tanpa anda menunda jadwal penyerahan bangunan seperti ini, percuma anda memberi harga khusus tetapi tanpa bisa menikmati manfaatnya sama sekali.

Berdasarkan pengalaman saya membangun RSH di Bogor, Karawang, Purwakarta dan Pati, kemungkinan (probabilitas) membayar cash keras untuk rumah murah sangat kecil, hanya ada 1 diantara 100 transaksi. Jadi dalam teori kadal properti di kasus diatas, dimana saya dengan sengaja mengorbankan rumah T-36 seharga Rp 49.950.000,-, kemungkinan ada pembayaran cash keras sangat tipis.

Kalau untuk pembayaran cash bertahap 5 bulan, saya memberikan harga Rp 55.000.000,- yang bisa dibayar 5x sebesar Rp 11.000.000,- tiap bulan. Dimana penyerahan bangunan juga tetap dijanjikan di akhir bulan ke-8.

Untuk kemungkinan mendapatkan pembelian cash bertahap seperti itu, ada probabilitas 5 diantara 100. Jadi sebenarnya untuk teori kadal properti dengan cara mengorbankan sebagian kavling dengan harga murah sekali, kemungkinan yang anda peroleh adalah pembelian secara cash bertahap. Kemungkinannya hanya 5 diantara 100. Jadi kita tak akan mampu mendapatkan konsumen dengan sistem cash bertahap ini secara massal.

Penjualan massal dengan kemungkinan 95 diantara 100 adalah pembelian dengan Uang Muka kecil, dan sisanya dilunasi melalui fasilitas KPR dengan bunga bersubsidi. Untuk kasus diatas, rumah T-36/60 saya jual normal dengan harga Rp 63.600.000,-

Sebagai penutup dari artikel ini, saya berharap anda mendapatkan pelajaran bahwa bisa saja anda melepaskan sebagian kavling dengan harga super miring supaya dimangsa oleh investor pemburu gain (keuntungan), yang penting proyek anda bisa melepaskan diri dari kesulitan cashflow di awal proyek.

Jika cashflow proyek bisa dibantu dengan cara tadi, kenapa tidak? Bukankah cicak dan kadal juga melepaskan ekornya supaya mereka selamat dari bahaya? Ini namanya jurus kadal buntung.

Selasa, 09 Oktober 2012

Rumah T-36 Harga Cuma 40 Jutaan Atau DP 1 Jutaan Saja


RUMAH T-36 (2 KAMAR)
HARGA CUMA 40 JUTAAN SAJA
ATAU DP 1 JUTA SAJA

Kampoeng Pelangi, JEPARA - Disaat harga-harga material melambung tinggi, dan harga tanah tak terkendali, bermimpi mendapatkan rumah berkualitas layak dengan harga murah seakan-akan hanyalah mimpi.

Tapi mimpi itu bisa terealisasi di KAMPOENG PELANGI. Hunian nyaman di kawasan segitiga Gotri (Kalinyamatan, Welahan, Mayong) yang memiliki pertumbuhan ekonomi paling menjanjikan di kabupaten Jepara.

Tersedia rumah T-36/60 dengan harga hanya Rp 49.950.000,- dengan cara bayar cash 2 minggu lunas. Atau harga Rp 55.000.000,- dengan cara angsuran bertahap 5 bulan, tanpa melalui fasilitas KPR bank.

Atau jika anda bermaksud memiliki rumah dengan fasilitas KPR BTN, harga rumah T-36/60 adalah Rp 63.600.000,- dimana cukup membayar DP 1 juta saja maka anda sudah punya rumah idaman berlokasi nyaman dengan kualitas lingkungan menawan.

Minat?? Hubungi ....
Anjat 085227713456
Wahyudi 08122864699

Minggu, 30 September 2012

HANTU TAMBAL BAN


DEKLARASIKAN PROFESI ANDA

www.JinProperti.com - Siang itu saya sedang duduk di bangku kayu sambil berteduh dibawah pohon rindang di Monjali Yogya, sembari menunggu ban mobil yang sedang ditambal karena bocor. Saya duduk sambil asyik twiteran.

Saya heran di bengkel tambal ban tersebut ada wanita muda yang sedang duduk di bangku mengamati bapak tua penambal ban bekerja. Yang jelas pasien tambal ban saat itu cuma saya, dan mobil saya satu-satunya mobil yang ada disitu, jadi saya heran wanita muda itu siapa dan sedang apa.

Iseng-iseng saya bertanya; "Mbak nambal ban juga?"

"Oh, bukan om. Saya cuma sedang menunggui bapak saya saja yang sedang bekerja, karena sebentar lagi kami mau sama-sama pergi keluar kota. Mumpung saya sedang libur," jawab wanita muda tadi.

"Memang mbak kerja dimana?"

"Saya ikut perusahaan swasta di Jakarta, kerja sebagai hantu keliling," jawabnya sambil malu-malu kucing.

"Apa??? Kerja sebagai hantu keliling? Maksudnya apa nih mbak?" Tanya saya memendam rasa penasaran.

Akhirnya wanita muda itu bercerita bahwa dia bekerja di sebuah perusahaan swasta yang bergerak di bisnis rumah hantu keliling. Berpindah dari satu kota ke kota lainnya, dengan membuka event rumah hantu. Tugasnya menjadi hantu kuntilanak yang duduk di tampat gelap dan menakut-nakuti pengunjung yang masuk dengan membayar tiket.

Hahahaha ..., lucu sekali dengar profesi menjadi hantu. Tapi saya respek dan salut dengan kejujuran wanita muda tadi yang tidak malu-malu mengakui pekerjaannya, meski hanya menjadi hantu kuntilanak.

Sobat properti, sudah pernahkah anda mendeklarasikan profesi anda di bisnis properti kepada relasi di lingkungan anda? Mengakui, mensosialisasi, dan mempublikasi apa profesi kita, akan membuat respon berdatangan sesuai dengan profesi kita di bisnis properti.

17 tahun yang lalu saat saya masih menjadi Sales Manager perusahaan real estate di Pulau Batam, saya selalu rajin bagikan kartu nama ke teman-teman main badminton, kepada kenalan-kenalan di gereja, kepada tetangga dll, serta dengan bangga saya selaku katakan bahwa saya Sales Manager perusahaan real estate.

Outputnya? Ada teman main badminton saya yang beli rumah. Ada teman gereja yang beli rumah. Ada tetangga yang beli rumah dagangan saya. Mereka meminta informasi soal rumah kepada saya dan akhirnya membeli lewat saya karena mereka tahu saya Sales Manager bidang properti. Jika saya tidak pernah mengakui secara terang-terangan, saya tak akan pernah mendapatkan peluang itu.

Saat ini saya juga sering sekali mendapat penawaran lahan atau bahkan penawaran take over proyek properti macet, karena mereka tahu saya seorang praktisi bisnis properti. Jika mereka tidak tahu saya pelaku bisnis properti, tak mungkin saya ditawari lahan atau tanah untuk proyek properti.

Saya juga terang-terangan mendeklarasikan diri sebagai suhu Perguruan Kungfu Properti? Hasilnya? Saya banyak diundang kesana kemari untuk memberikan jasa konsultasi serta mentoring. Bahkan blog properti saya sudah dikunjungi lebih dari 250.000 x oleh orang-orang awam yang tertarik belajar properti.

Bagaimana dengan anda? Jika anda tertarik menekuni bisnis properti, anda juga mesti mendeklarasikan profesi baru anda ini kepada jaringan dan relasi anda. Tanpa mendeklarasikan diri secara terang-terangan, anda tidak akan mendapat informasi yang memadai untuk menunjang bisnis anda. Persepsi orang masih tersandera dengan profesi anda sebelumnya, tidak tahu anda sekarang punya profesi tambahan sebagai pelaku bisnis properti.

Karena lalu lintas informasi dengan traffic tinggi akan membantu anda menemukan opportunity di bisnis property.

Saya punya kisah nyata dimana eks peserta workshop properti yang semula bukan pemain bisnis properti, dengan terang-terangan dia mendeklarasikan dirinya sebagai pelaku bisnis properti. Pasang status BB dan facebook mencari lahan, dan giat hunting cari lahan untuk digarap. Hasilnya? Dia mendapat lahan di Depok seluas 1,4 ha dengan skim bayar yang lunak sekali.

Luar biasa bukan? Kenapa tidak anda deklarasikan diri anda secepatnya sebagai pelaku bisnis properti kepada relasi-relasi anda?

Sabtu, 22 September 2012

AYO NYODOK DAN MASUKKAN KE LUBANG




AYO NYODOK DAN MASUKKAN KE LUBANG
Strategi Pemasaran Kreatif

www.JinProperti.com - Pernah bermain biliard? Dimana anda memakai bola putih dan stick untuk menyodok bola dengan nomor tertentu supaya masuk kedalam lubang?

Seorang pebiliard level pemula biasanya jika mau menyodok bola no 8, akan langsung mengarahkan bola putihnya menuju ke bola no 8 dan mengarahkan bola no 8 ke lubang. Straight! Mudah ditebak arah bolanya.

Tapi ada juga pebiliard level advance yang punya skill diatas rata-rata. Terkadang untuk menembak bola no 8, dia mengarahkan bola putihnya kearah ban karet ditepian meja, baru memantul mengenai bola no 8 dengan arah dan besaran sudut yang sangat presisi. Ini namanya sodokan effect!!

Yang luar biasa lagi, pebiliard level master seakan-akan menyodok bola no 8, akan tetapi bukan mengarahkan bola no 8 masuk ke lubang, melainkan mengarahkan bola no 8 membentur bola no 15, dan justru bola no 15 yang masuk ke lubang. Padahal dalam permainan biliard, memasukkan bola no 8 mendapat poin 8. Dan memasukkan bola no 15 mendapatkan poin 15. So great!!

Sobat properti, memasarkan properti terkadang bisa memakai jurus bola biliard juga, yaitu tidak mengarahkan bola putih langsung ke bola dan lubang sasaran. Tidak melakukan promosi langsung menuju konsumen yang disasar, tetapi mengambil arah memutar dengan memakai media perantara, yaitu broker atau mediator.

Terkait program launching perumahan mini cluster eksklusif PAPI (PAnorama meraPI) di kota Magelang yang akan saya lakukan tanggal 6 Oktober 2012 mendatang, saya justru memulainya dengan sebuah event yang bernama MAGELANG BROKER GATHERING. Agendanya berupa ngopi bareng di hotel paling mewah di kota Magelang.

Saya sengaja tidak menyebut-nyebut kata 'properti' sama sekali di spanduk sejumlah 50 buah yang akan kami sebar ke seluruh penjuru kota Magelang. Kesannya saya ingin mengumpulkan banyak orang yang berprofesi broker di kota Magelang untuk kumpul-kumpul di sebuah acara gathering. Gak peduli broker tanah, broker mobil, atau broker apapun juga. Pokoknya yang suka brokeran dibikin penasaran supaya mau hadir.

Apakah event gathering tersebut akan mengundang minat mereka untuk hadir? Saya berharap banyak broker yang akan hadir. Bayangkan! Ngopi gratis di hotel berbintang, dan ada doorprize berupa 2 blackberry. Padahal itu blackberry murahan seharga 500 ribuan saja.

Lalu apa yang akan saya lakukan di acara gathering tersebut? Kami akan menerima mereka dengan agenda pembuka berupa minum kopi dan makan snack di teras banquet room. Saat peserta sudah berkumpul barang 50 - 100 orang, maka semua yang hadir dipersilahkan masuk dan acarapun kami mulai. Pada saat itulah mereka baru tersadar bahwa yang mereka hadiri adalah gathering peluncuran produk properti.

Jumlah rumah yang kami pasarkan hanya 35 unit saja. Terdiri atas 12 unit type 54 dan 23 unit type 40. Didepan broker gathering tersebut, mereka akan saya berikan informasi terlebih dahulu berupa product knowledge dan berbagai benefitnya. Kalau soal melakukan presentasi dan memotivasi, saya lumayan bisa diandalkan, haha ..

Dan berikutnya saya akan menawarkan kesempatan istimewa untuk membantu memasarkan produk hunian PAPI dengan fee penjualan sebesar Rp 4.800.000. Untuk ukuran kota kecil seperti Magelang, nilai Rp 4.800.000 tergolong besar dan menarik. Budget tersebut sudah saya anggarkan sebelumnya di Action Plan.

Mengingat jumlah rumah terbatas hanya 35 unit saja, maka kepada broker yang hadir, saya tawarkan opsi sebagai berikut;

KUPON GOLD
Membeli Kupon GOLD seharga Rp 100.000, akan mendapat kesempatan selama 30 hari untuk memasarkan produk, dimana jika closing mendapatkan fee penjualan Rp 4.800.000. Jika dalam waktu 30 hari belum berhasil membawa konsumen membeli produk PAPI, maka kuponnya hangus.

KUPON SILVER
Membeli Kupon SILVER seharga Rp 50.000, akan mendapat kesempatan selama 15 hari untuk memasarkan produk, dimana jika closing mendapatkan fee penjualan Rp 4.800.000. Jika dalam waktu 15 hari belum berhasil membawa konsumen membeli produk PAPI, maka uangnya hangus.

Note;
Apabila penjualan ternyata laris manis dan semua unit sudah sold out, padahal broker pembeli kupon sudah mendapatkan konsumen, maka kepada mereka akan diberikan kompensasi sebesar 2x harga kupon.

Kepada siapa kami mengundi doorprize berupa 2 buah blackberry? Itu hanya kami lakukan untuk para broker yang membeli kupon. Tanpa membeli kupon (gold atau silver), maka tak ada peluang mendapatkan hadiah doorprize. Jadi sebenarnya pengundian doorprize ini adalah guna memancing broker yang hadir supaya tertarik membeli kupon. Dengan memegang kupon, secara tak langsung mereka punya mandat agar segera memasarkan produk PAPI.

Jika kami mengerahkan sales force dari komunitas broker, apakah itu berarti sales internal kami yang ada di front office akan dimarginalkan perannya? Tidak!! Sesungguhnya mereka juga saya berikan kesempatan emas untuk bekerja keras membukukan transaksi penjualan dengan fee yang sama sebesar Rp 4.800.000 juga.

Jadi dalam periode 6 Oktober s/d 6 Nopember 2012, dengan sengaja saya mengalokasikan budget Rp 4.800.000/unit untuk fee penjualan. Entah siapa yang akan closing, baik broker luar ataupun sales internal kami, tetap saja namanya closing. Jadi ini persaingan terbuka dan kompetitif, dengan iming-iming yang sangat menarik.

Saya berharap dalam periode 1 bulan pertama tersebut, bisa dibukukan transaksi penjualan sebanyak-banyaknya. Syukur-syukur sold out. Dan tentu saja saya akan membantu kinerja sales ataupun broker dengan membangun awareness produk selama 1 bulan pertama tersebut dengan publikasi dan sosialisasi produk di benak konsumen. Karena produk yang dikenal konsumen akan lebih mudah dijual.

Jika 1 bulan penjualan dengan mengandalkan daya tarik fee penjualan yang besar tersebut sudah lewat, dan masih ada unit stok yang tersisa, maka saya akan mengubah strategi pemasaran dengan hanya menyediakan fee penjualan sebesar Rp 1.500.000 saja. Baik untuk sales internal ataupun mediator dari luar tanpa harus membeli kupon lagi.

Sedangkan untuk budget Rp 4.800.000 yang tidak jadi dialokasikan akan saya alihkan menjadi budget gimmick yang diberikan kepada konsumennya langsung. Entah berupa hadiah langsung, subsidi angsuran KPR, atau bentuk program lainnya yang ditujukan ke konsumen alias pembeli.

Nah, itulah strategi pemasaran ala bola sodok, dimana saya tidak mengarahkan program promosi langsung menuju ke calon konsumen, tapi justru memutar dulu ke sasaran lain, yaitu melalui jasa mediator ataupun broker. Apakah ini strategi yang benar atau salah? Saya tak peduli. Yang penting ayo kita sodok dan masukkan bolanya ke lubang.

Senin, 10 September 2012

ANAK KECIL SUKA PERMEN



ANAK KECIL SUKA PERMEN
Rasa Nyaman Di Ruang Marketing

www.JinProperti.com - Pernah mencoba mampir di sebuah warung makan ketupat tahu di Purwokerto dekat kampus Unsoed, tepatnya di jalan kearah Baturaden? Ada yang asyik lho disitu ..

Pelayannya saat menyajikan menu makanan dilakukan dengan mata tertutup kain hitam. Ini bukan sisdur normal, tapi optional. Saat kita selesai memesan menu, maka pasti ada jeda waktu menunggu sebelum menu disajikan. Dan saat itu akan datang pelayan warung yang memperagakan sulap kartu, sambil menawarkan apakah kita keberatan kalau pelayan menyajikan menu dengan mata kepala tertutup. Jika kita tidak keberatan, maka aksi itupun terjadilah.

Asyik dan unik. Pelayan wanita membawa nampan dengan mata tertutup kain hitam, tetapi tidak jatuh kesrimpet atau tersandung batu.

Sobat properti, sensasi-sensasi kecil seperti ini jangan anda remehkan. Sepertinya hanya aktivitas sepele tetapi membuat tamunya terkesan dan merekam kejadian ini dalam memori otaknya lebih dalam dari yang kita duga. Asal tahu kupatnya (konten utama) enak dimakan, maka penyajian dengan mata tertutup ini (konten pelengkap) membuat tahu kupat terasa istimewa.

Sudahkah anda menyediakan toples kecil berisi permen atau gula-gula di meja ruang marketing anda? Tamu yang datang membawa anak-anak kecil, biasanya mereka ribut dan tak tahan menunggu ortunya mendengar presentasi dari sales kita di front office. Supaya anak kecil tidak rewel, sediakan saja permen. Karena anak kecil suka permen.

Jangan biarkan tamu anda kehausan. Air mineral gelas wajib anda sediakan di ruang front office. Syukur-syukur disediakan teh botol dingin atau bahkan coffee maker. Sensasi kecil seperti ini bakal merangsang saraf nyaman konsumen semakin menebal dan membuat pikirannya semakin jernih saat mendapatkan penjelasan. Bayangkan jika sales menghadapi tamu yang sedang kehausan, bakal tak nyaman sekali.

Sangat dianjurkan supaya anda memasang AC di ruang marketing. Mengingat suhu tropis kita saat ini begitu menyengat di siang hari. Temperatur yang sejuk membuat konsumen merasa nyaman dan mendukung dia segera mengambil keputusan.

Kondisi ruang marketing harus dipastikan bersih, dan memiliki pencahayaan yang cukup. Jangan sampai terasa buram dan mengganggu aktivitas baca-membaca saat proses transfer product knowledge dan benefit sedang dilakukan.

Satu hal penting lainnya adalah; ruangan harus terkesan lega, bukan sumpek. Pernah saya menyewa space kantor ukuran 4 x 9 meter, saya bagi 2 zona dimana zona marketing ukuran 4 x 5 meter dan zona non marketing ukuran 4 x 4 meter. Artinya zona marketingnya lebih diprioritaskan.

Kesimpulan; mari kita ciptakan ruang marketing yang bersih, lega, sejuk, cukup penerangan, dan tersedia permen serta minuman agar tamu dan kkonsumen kita merasa nyaman. Dengan merasa nyaman, kemungkinan terjadinya transaksi akan menjadi lebih besar.

Kamis, 06 September 2012

JANGAN KATROK AH !



JANGAN KATROK AH !
Social Cost

www.JinProperti.com - Baru-baru ini terjadi kejadian lucu saat kami sedang melakukan acara sosialisasi warga untuk sebuah proyek properti yang sedang kami kembangkan di kota Magelang.

Ada seorang warga yang 'sok pintar' menentang proyek kami, yang didalamnya mengusung konsep Balai Warga Modern yang menjadi ruang tamu bersama bagi seluruh warga. Alasannya karena disitu ada tertulis kata 'MINI BAR'. Memang kami menyediakan mini bar dalam satu lokasi dengan ruang tamu bersama tersebut. Tujuannya memberikan service meal kepada pihak-pihak yang sedang menerima tamu ataupun yang sedang bertamu.

Kata warga tersebut, keberadaan 'mini bar' akan membawa mudharat dan berefek buruk kepada moral warga sekitarnya. Makanya dia menentang kehadiran proyek kami yang mengusung konsep Balai Warga Modern yang didalamnya ada fasilitas mini bar tersebut.

Saya terus terang geli mendengar alasan yang seakan idealis dan membela moral warga, tetapi sebenarnya mengandung unsur katrokisme tingkat tinggi. Warga beraliran katrokisme tersebut berpikir bahwa yang namanya mini bar identik dengan minuman keras beralkohol.

Padahal yang saya sebut dengan minibar hanyalah sebuah fasilitas atau bisa disebut sebagai desain interior berbentuk meja siku setinggi 130 cm dilengkapi rak-rak dinding, yang fungsinya sebagai tempat menyajikan makanan dan minuman dari dapur/pantry yang dikerjakan oleh pembantu standby disana.

Ada teh, kopi, pisang goreng, mendoan, nasi goreng kampung, indomie rebus, nasi telur dll. Itulah menu makanan dan minuman yang bisa dilayani oleh pembantu standby di ruang tamu bersama. Dimana mudharatnya? Bagaimana penjelasannya nasi goreng kampung bisa merusak moral warga?

Meski namanya 'mini bar', tetapi jika tak ada minuman keras seperti yang dikuatirkan warga tersebut, jelas-jelas tidak ada unsur mudharat sama sekali.

Akhirnya seluruh peserta rapat justru tertawa-tawa dan geli mendengar penjelasan saya. Merekapun mahfum, dan welcome dengan kehadiran proyek kami ditengah lingkungan mereka. Itulah gunanya melakukan sosialisasi warga.

Sobat properti, sebelum anda memulai proyek baru, maka sosialisasi warga adalah tahapan wajib yang harus anda jalani. Ini semacam ketuk pintu karena kita memasuki wilayah orang. Tujuannya apa? Supaya warga (tuan rumah) welcome dengan kedatangan kita di lingkungan mereka.

Untuk daerah-daerah tertentu, misal; Yogya, Sleman, Bantul, Magelang, bahkan berita acara sosialisasi warga menjadi syarat wajib untuk kelengkapan perijinan. Tetapi ada juga yang tak mensyaratkan sosialisasi warga sebagai persyaratan wajib. Kalaupun dilakukan, itu hanyalah sebagai tahapan normatif saja.

Warga lebih senang jika kita datang menjelaskan maksud dan tujuannya secara gamblang dari kita pemilik proyek. Bukan tahu sepotong-sepotong dari pihak lain yang belum tentu valid keterangannya. Atau guna menghindari persepsi yang berbeda. Lihat saja kasus yang saya alami diatas. Mini bar dianggap berpotensi merusak moral warga. Haha .. Jangan katrok ah! Untung bisa kami jelaskan saat sosialisasi.

Untuk sosialisasi warga, ada berita acaranya yang dibuat secara tertulis. Lazimnya ditanda-tangani minimal 20 orang warga. Sebagai ucapan terima kasih, saya sarankan anda membagikan uang Rp 50.000 atau Rp 100.000/orang. Jika kita kumpulkan 20 tanda-tangan warga, budget dibutuhkan sebesar Rp 2.000.000,-

Oh ya, pada saat pelaksanaan acara sosialisasi, saya sarankan anda menyumbang snack atau konsumsi sebesar Rp 1.000.000 untuk dikelola oleh pengurus warga.

Setelah warga tanda-tangan minimal 20 orang, kemudian minta pengesahan dari pak RT dan pak RW. Alokasi budgetnya Rp 250.000 s/d Rp 500.000. Jadi kita mengeluarkan kisaran Rp 1.000.000,- lagi. Di daerah tertentu di Yogya, peranan dan fungsi RW ditiadakan dan dijabat oleh pak Dukuh.

Setelah Ketua RT dan Ketua RW (Dukuh) tanda-tangan, tinggal kita mintakan persetujuan ke Lurah dan Camat. Budget disitu juga biasanya Rp 500.000 untuk Lurah dan Rp 500.000 untuk Camat.

Jadi keseluruhan budget sosialisasi akan memakan biaya kisaran Rp 3.000.000 s/d Rp 5.000.000 untuk mengumpulkan tanda-tangan. Ini signifikan banget dengan kondisi riil di lapangan dimana warga sudah menerima kehadiran proyek kita dengan tangan terbuka.

Selain biaya pengumpulan tanda-tangan, akan lebih mantap lagi jika proyek anda juga berpartisipasi mengisi kas warga. Semua secara proporsional sesuai besaran dan nilai proyek kita. Untuk proyek kecil, terkadang mengisi kas RT sebesar Rp 2.000.000 sudah cukup.

Tetapi jika kita punya proyek berskala besar, tentunya tak memberatkan jika kita membantu warga memugar masjid atau melakukan normalisasi saluran kampung yang sudah banyak mampet. Semua secara proporsional saja. Didalam Action Plan, anggarkan ini sebagai Social Cost yang merupakan sub item dari Pematangan Lahan.

Advise dari saya, jangan banyak berjanji jika memang tak bisa dipenuhi, supaya tak jadi bumerang dibelakang hari. Jangan terlalu akomodatif, karena biasanya tuntutan warga macam-macam. Mereka itu hanya coba-coba memanfaatkan kita. Jangan sampai terjebak. Tak semua keinginan warga harus dipenuhi. Menolak dengan halus atau diplomatis lebih disarankan ketimbang menolak frontal.

Ada yang bilang, sosialisi warga sebaiknya jangan dihadiri oleh decision maker. Karena kalau nanti ada permintaan warga yang terlalu menuntut, bisa digantung dengan alasan mau melapor dulu ke pimpinan.

Kirim personil yang ramah, yang bisa berbahasa lokal serta menguasai adat istiadat setempat. Biasanya lebih mudah diterima dan membaur dengan warga.

Pokoknya, lakukanlah sosialisasi warga, supaya proyek kita bisa diterima dengan baik oleh lingkungan, dan lancar sepanjang pelaksanaannya.

Rabu, 05 September 2012

KISAH CELANA DALAM UKURAN XL




KISAH CELANA DALAM UKURAN XL
Repeat Order Dari Konsumen Sebelumnya

www.JinProperti.com - Ini bukanlah suatu peristiwa yang kebetulan. Tanggal 3 Agustus 2012 jam 20.30, mobil saya yang sedang parkir didepan kantor (jalan Veteran Yogyakarta) dipecah bidang kaca tengah di sisi kiri mobil oleh maling.

Satu tas laptop yang berisi laptop Accer Ferarri milik saya raib. Itu laptop kesayangan saya sejak tahun 2005. Ditambah satu tas kecil berisi buku-buku tabungan dan HP baru merk Samsung Galaxy S-III yang belum sebulan saya beli seharga Rp 6,9 juta.

Kejadian yang sama terulang lagi tadi malam tanggal 4 September 2012 jam 18.30 ditempat yang sama, yaitu didepan kantor Yogya. Bidang kaca belakang sisi kiri mobil dipecahkan oleh maling, dan kali ini yang hilang 'cuma' 1 travelling bag berisi baju-baju. Termasuk 2 potong baju baru yang saya beli khusus untuk acara Gathering akhir pekan ini.

Saya haqul yakin pelakunya adalah maling yang sama atau sindikat yang sama. Kenapa? Karena saya berpikir maling tersebut di kesempatan pertama.merasa 'puas' dengan hasil operasinya. Bayangkan, 2 minggu sebelum Lebaran, dapat laptop bagus dan HP canggih abad ini. Minimal Rp 7,5 juta mereka kantongi, bahkan mungkin lebih.

Mereka jadi ketagihan. Dan pengin mengulangnya sekali lagi. Pasti mereka kembali memata-matai mobil saya, dan terjadilah kejadian kedua pemecahan kaca mobil. Meski kali ini hasilnya cuma baju-baju ukuran XL dan celana dalam ukuran XL juga. Tak ada HP apalagi laptop.

Gila benerrrr, maling saja bisa puas dengan hasil kerjanya dan ketagihan mencuri di mobil yang sama dan di lokasi yang sama.

Sobat properti, perilaku maling yang puas dan kembali itu mewakili perilaku dasar setiap individu. Yaitu jika puas pasti kembali. Kalau bukan maling pertama yang kembali, bisa saja dia memberi referensi kepada sindikat maling lainnya, dan terjadilah repeat order berupa pemecahan kaca di kejadian kedua.

Teori marketing mengajarkan kepada kita untuk melaksanakan relationship marketing, yang memberikan feedback berupa hubungan jangka panjang (longterm). Kata kuncinya adalah membuat konsumen merasa puas setelah membeli produk properti kita. Alasannya? Karena banyak benefit yang mereka nikmati.

Benefit. Benefit. Benefit. Eksplorasilah semua benefit yang bisa digali dari proyek anda, dan persembahkanlah itu kepada konsumen. Berikan dalam kualitas yang terbaik. Itu menjadi perbedaan penting yang dimaknai konsumen anda, dan menjadi keunggulan kompetitif proyek anda.

Jika anda punya produk properti luasan kecil dan sudah sold out hanya berdasar brosur, jangan lantas membuat anda main-main terhadap kepuasan konsumen. Jangan berpikir menurunkan spesifikasi bangunan. Jangan berpikir kompromi dengan infrastruktur lingkungan. Tetaplah anda bangun sesuai rencana awal. Anggaplah seakan penjualan masih zero sehingga anda membangun infrastruktur dan bangunan untuk menarik minat konsumen.

Karena kita bisnis properti untuk jangka panjang. Membangun reputasi dan trust di mata konsumen akan berdampak positif untuk proyek-proyek kita selanjutnya.

Jika mentang-mentang sudah sold out lantas anda berpikir mengeruk laba lebih besar dengan mengurangi kualitas karena pembeli sudah ditangan sebelum lingkungan infrastruktur serta bangunannya jadi, itu bakal jadi bumerang dibelakang hari.

Apalagi jika anda sedang mengembangkan lahan luasan besar. Jelas sekali kepuasan pelanggan menjadi keyword yang tak boleh dibantah. Pembeli tahap pertama adalah corong anda untuk mendatangkan konsumen yang membeli produk tahap kedua dan tahap seterusnya.

Jika anda menjual minor product semacam permen, kepuasan konsumen akan dilakukan dengan cara dia repeat order dengan mengkonsumsi ulang produk yang sama. Berulang kali membeli permen yang sama.

Tetapi properti adalah major product dengan harga mahal. Tak bisa dikonsumsi alias dibeli berulang-ulang seperti beli permen kecuali anda kaya raya. Repeat order akan datang dengan cara konsumen yang puas memberi referensi kepada teman saudara dan handai taulan untuk membeli produk properti yang sudah dia beli sebelumnya.

Jika dia tidak puas, mana sudi mereferensikan relasinya membeli produk properti ditempat anda. Saya yakin anda pasti setuju soal ini.

Artikel ini panjang lebar. Dibuka dengan narasi soal maling CD ukuran XL, disambung dengan konten hal kepuasan pelanggan dan repeat order. Pelajarannya sederhana saja; buatlah konsumen anda puas, maka dia akan membantu anda mendapatkan transaksi penjualan berikutnya.

MODAL JEMPOL DOANG


MODAL JEMPOL DOANG
Promosi Kreatif

www.JinProperti.com - Beriklan di jaman sekarang ternyata tak semuanya harus berbayar. Banyak gadget kita yang dilengkapi fitur beriklan gratis. Di social media juga kita bisa beriklan gratis tanpa biaya.

Meskipun gratis, jika kita beriklan tanpa sentuhan kreativitas dan sedikit teori beriklan, bisa saja hasilnya sia-sia alias tidak efektif. Yang melihat iklan kita tidak tertarik untuk membacanya sehingga konten yang kita publikasikan tidak sampai ke calon pembeli.

Saya baru saja menyebarkan pesan broadcast ke seluruh nama contact yang ada di BB saya (800 lebih daftar contact). Bunyinya seperti ini;

Gratis blackberry baru type Armstrong bagi anda http://j.mp/PY7AHn

Iklan sederhana dan pendek karena hanya terdiri atas sebaris kalimat. Juga tidak keluar biaya 1 sen pun. Modal jempol doang. Hasilnya? Ada kisaran 50 - 60 orang yang merespon. Seru sekali.

Ada yang memaki sambil bergurau karena merasa kena jebakan batman, ada yang ngakak-ngakak, ada yang acung jempol karena terkesan dengan kreativitas materi broadcast, dan ..... ada 11 orang yang minta dikirimi brosur.

Saya sengaja memilih kalimat yang menimbulkan penasaran, yaitu; "Gratis blackberry baru type Armstrong bagi anda." Siapa sih yang tak tertarik dapat BB gratis seharga 2 jutaan tersebut?

Disitu ada link nya. Bagi yang penasaran dengan penawaran BB gratis, pasti deh mencoba buka link. Padahal disitulah letak jebakan batmannya. Link itu mengarah ke blog saya yang memuat materi promosi proyek PAPI (PAnorama meraPI) di Magelang.

Paragraf pertama sampai dengan paragraf ke 11 semua berisi soal konten promosi. Soal lokasi, soal fasilitas, soal benefit dll. Pembaca yang mencari-cari info soal BB gratis pasti gemas dimanakah info soal BB gratis tersebut. Sudah kepalang basah, akhirnya merekapun melanjutkan membaca sampai tuntas. Dan ini berarti semua konten promosi yang kami buat terdelivery kepada pembacanya.

Baru di alinea no 2 dari bawah, ada kalimat seperti ini; "Untuk 5 pembeli pertama tersedia hadiah langsung berupa 5 BB type Amstrong." Itu adalah guyuran air hujan untuk panas terik sepanjang hari. Rasa penasaran pembaca terjawab sudah. Rupanya yang dapat BB gratis hanya untuk 5 pembeli pertama saja.

Apakah mereka kesal? Haha .. Memang gue pikirin? Mungkin saja kesal. Tapi yang jelas saya tidak menipu mereka, karena nyata-nyatanya benar ada hadiah BB gratis meski bersyarat.

Kalau bukan dengan trick jebakan batman model beginian, memang seberapa banyak orang yang mau membaca broadcast anda?

Iklan broadcast via BB memang gratisan. Modal jempol doang. Tapi tanpa sentuhan kreativitas dalam seni marketing, niscaya hasilnya tak akan seefektif yang anda harapkan.

SEDIH BERGAJI 180 MILYAR PERTAHUN


SEDIH BERGAJI 180 MILYAR SETAHUN
PPN Dan BPHTB

www.JinProperti.com - CR7 alias Christiano Ronaldo, pemain sepakbola termahal di dunia yang bermain untuk klub Real Madrid sedang gundah. Pasalnya pemerintah Spanyol memberlakukan aturan pajak baru untuk orang asing dengan penghasilan tinggi, dimana sebelumnya hanya dikenai pajak penghasilan 23% sekarang direvisi menjadi 45%.

Ronaldo teriak-teriak. Dia menyatakan kesedihannya secara terang-terangan. Bahkan saat mencetak 2 gol di partai liga, CR7 tak mau melakukan selebrasi apapun. Gaji dia yang setara 180 milyar Rupiah setahun, terpangkas banyak akibat kebijakan pajak baru tersebut.

Ronaldo meradang, menghadap presiden klub Real Madrid dan minta gajinya diproteksi dari kebijakan pajak ini, alias minta pihak klub menanggung beban pajaknya. Klub menolak, dan CR7 menyatakan tak lagi happy tinggal di Spanyol yang punya aturan pajak gila-gilaan. CR7 menyatakan ingin segera keluar dari negeri Spanyol.

Luar biasa, ada orang bergaji setara 180 milyar Rupiah setahun tetapi tidak merasa bahagia. Sebabnya karena kena potongan pajak yang terlalu tinggi.

Sobat properti, mari kita membahas kaitan soal pajak dan rasa nyaman. Meski ilustrasi soal CR7 diatas tak begitu tepat sebagai analogi.

Dalam menyusun harga jual produk properti anda, terkadang ada dilematis saat kita harus memilih apakah harga jual sudah termasuk pajak atau belum termasuk pajak.

Pajak yang menjadi kewajiban pembeli alias konsumen adalah sbb;
PPN 10% dan
BPHTB 5% x (Harga AJB PPAT - 60 jt)

Ada pengembang yang memilih opsi memasang daftar harga sebelum PPN. Misal; harga Rp 100 juta belum termasuk PPN. Konsumen tahunya harga Rp 100 juta, ternyata masih kena beban PPN 10% sehingga harga jual menjadi Rp 110 juta.

Itupun masih dikenai BPHTB sebesar
= 5% x (Rp 100 juta - Rp 60 juta)
= Rp 2 juta.

Dalam kondisi ini, terkadang konsumen merasa tak nyaman saat awalnya tahu harganya cuma Rp 100 juta, ternyata masih kena tambahan PPN dan BPHTB.

Ada juga pengembang yang dalam pricelist langsung menuliskan harga Rp 110 juta (include PPN). Akan tetapi BPHTB tetap menjadi beban konsumen secara terpisah.

Dalam kondisi seperti ini, biasanya konsumen merasa lebih nyaman karena tak merasa ada biaya tambahan yang muncul tiba-tiba diluar prediksi sebelumnya. Apalagi pihak perbankan biasanya juga bisa menerima bahwa prosentase DP yang dibayar (20% atau 30%) adalah dari harga include PPN.

Jadi kesimpulannya, mana yang benar untuk kita lakukan? Ini bukan urusan benar atau salah. Ini lebih kearah mana yang lebih nyaman bagi konsumen.

Pengalaman saya selama sekian belas tahun main properti, konsumen lebih nyaman jika sudah langsung tahu berapa harga total include pajak-pajak yang harus menjadi kewajiban mereka. Ketimbang mereka tahu secara parsial dan baru ditambah-tambahkan sesudahnya.

Sabtu, 01 September 2012

GRATIS BLACKBERRY ARMSTRONG BUAT ANDA



RUANG TAMUNYA LEBIH BESAR KETIMBANG RUMAHNYA

PAPI (PAnorama meraPI) adalah real estate baru di kota Magelang. Lokasinya super strategis, hanya 400 meter dari Pasar Kebunpolo Magelang. Dan hanya dalam radius 1 KM dari lokasi PAPI, anda sudah bisa menemukan berbagai berbagai fasilitas sosial atau fasilitas umum yang diperlukan.

Harganya mulai 100 jutaan, dimana uang muka bisa diangsur mulai 5 s/d 8 bulan.

PAPI adalah hunian nyaman yang hanya terdiri atas 35 unit rumah (type 36, type 40 dan type 54), dan didalamnya memiliki fasilitas unggulan berupa Communal Building (disingkat CB), yaitu semacam Balai Warga Modern yang multi fungsi.

Fungsi utamanya adalah sebagai ruang tamu bersama seluruh penghuni PAPI. Jadi tamu anda akan memarkirkan mobilnya didepan CB, dan kemudian mereka akan masuk ke CB yang memiliki beberapa sitting group (tempat duduk) nyaman berkelas.

Didalam CB ada pembantu standby yang bertugas di minibar tempat anda bisa memesan secangkir teh panas atau kopi tubruk nikmat. Bahkan sepiring nasi goreng kampung atau pisang goreng juga bisa anda pesan disitu guna menjamu tamu anda.

CB didesain sebagai bangunan yang nyaman dan eksklusif, guna meningkatkan prestise anda sebagai warga PAPI. Bahkan ruang tamu bersama ini luasannya lebih besar ketimbang rumah anda sendiri.

Lansekap di halaman CB sangat keren. Kombinasi antara kolam ikan dan taman hijau nan asri serta lighting menawan akan membuat anda dan tamu anda betah berlama-lama didalam CB.

Lay-out nya fleksibel, sehingga bukan sekedar menjadi ruang tamu, tapi bisa juga difungsikan untuk kegiatan sosial lainnya seperti; arisan, reuni, halal bihalal, belajar kelompok, nongkrong sambil ngerumpi, pengajian, persekutuan doa, dll. Artinya walaupun rumah anda hanya type 36, type 40 atau type 54, tetapi ada CB yang dimiliki bersama dan dimanfaatkan bersama.

Diatas atap (lantai 2) CB juga ada area terbuka khusus yang bisa anda pakai melihat panorama gunung Merapi yang elok dan indah. Fungsinya semacam gardu pandang.

Konsep hunian dengan keberadaan Communal Building atau Balai Warga Modern ini mungkin pertama dan satu-satunya di kota Magelang. Diyakini konsep ini sangat-sangat menarik sehingga PAPI akan diminati dan menjadi rebutan calon konsumen.

Khusus untuk 5 (lima) pembeli pertama, gratis Blackberry type Armstrong seharga Rp. 2 jutaan bagi anda.

Hanya tersedia 35 unit. Jangan sampai anda kehabisan stok. Berminat? Hubungi; 0293 - 552 5300 / sdr Iwan (081329252045) / Norman (081901011536)

Kamis, 02 Agustus 2012

KONTRAKTOR TUTUP BOTOL


KONTRAKTOR TUTUP BOTOL
Jaringan Listrik Di Perumahan

www.JinProperti.com - Di TV sedang heboh adanya investigasi KPK di lembaga kepolisian (cq. Direktorat Lalu Lintas) soal adanya dugaan kasus korupsi pengadaan alat simulator SIM. Soal kasus korupsinya sendiri saya no comment dan menunggu proses hukum berjalan.

Cuma saya agak tergelitik mendengar info bahwa pemenang proses tender pengadaan alat simulator SIM ternyata adalah pengusaha tutup botol, yang jelas-jelas bukan 'spesialis' dan berpengalaman di bidang pengadaan simulator. Akibatnya proses pengadaan berjalan tak sesuai rencana hingga kasus ini meledak.

Pelajaran bagi kita adalah bahwa jangan memilih rekanan yang salah. Jika kita mau mendirikan bangunan, carilah kontraktor bangunan. Jika kita mau menarik jaringan listrik, carilah biro teknik listrik yang berpengalaman. Karena mendapatkan mitra yang berpengalaman terkadang memberikan kemudahan. Mereka punya jam terbang yang membantu kita melaksanakan pekerjaan dengan lebih baik dan lebih mudah atau bahkan lebih murah.

Saya punya pengalaman soal bermitra dengan Biro Teknik Listrik (BTL) yang mampu memberi tips dan advice bagus kepada kita. Sekarang mari kita membahas soal perlistrikan di proyek properti kita.

Sobat properti, jaringan listrik adalah kebutuhan primer dan vital dalam proyek properti yang akan kita kembangkan. Tanpa adanya jaringan listrik, maka rumah yang kita bangun tak akan bisa diserah-terimakan kepada konsumen. Pastikan sebelumnya bahwa di lokasi yang akan anda bangun bisa ditarik jaringan listriknya dan tersedia dayanya.

Setahu saya, saat ini ada 2 opsi yang bisa kita pilih dalam melakukan penarikan jaringan listrik, yaitu;

A. INVESTASI PLN

Dalam skema ini, PLN yang akan berinvestasi menanam jaringan, yaitu mulai dari tiang listrik, trafo, jaringan tegangan rendah, dan jaringan tegangan menengah. Ini dengan asumsi memakai kabel udara, bukan kabel tanam bawah tanah. Semua material disediakan gratis oleh PLN. Akan tetapi pengembang biasanya kena beban biaya pengurusan dan pemasangan jaringan yang dilakukan oleh BTL (Biro Teknik Listrik) yang menjadi rekanan kita dan juga rekanan PLN. Besarnya biaya kisaran 25 s/d 30% dari nilai material. Darimana kita tahu nilai material? Biasanya PLN memberikan RAB pemasangan jaringan atas lokasi yang kita ajukan. Cara hitung RAB nanti akan saya uraikan dibawah.

Jika kita memilih skim ini, kewajiban kita sebagai pengembang adalah membayar BP (biaya penyambungan) dengan rumus sebagai berikut;

= Rp 750 x daya terpasang/unit x jumlah unit yang akan dibangun

Contoh;
Daya terpasang = 900 watt
Jumlah Unit = 152 rumah

BP harus dibayar
= Rp 750 x 900 watt x 152 unit
= Rp 102.600.000,-

WARNING !!
Aturan yang berlaku di PLN dengan sistem Investasi ini adalah bahwa BP semua unit rumah harus dibayar sekaligus, dan jika dalam waktu 1 tahun realisasi penyambungan tidak mencapai 100% dari jumlah unit yang direncanakan, maka sisa BP yang sudah terlanjur dibayar akan dianggap HANGUS.

Contoh;
Dalam kasus diatas, jumlah unit yang diajukan pemasangannya adalah 152 unit. Jika dalam 1 tahun sejak pembayaran BP ternyata hanya bisa direalisasi 120 unit, maka sisa 32 unit dianggap hangus, dan mesti bayar BP ulang jika mau disambung tahun berikutnya.

Apakah dengan sudah dibayar BP nya tersebut berarti pengembang tak perlu membayar lagi hingga KWH meter terpasang di tiap unit rumah? Tentu saja masih ada yang harus dibayar, tetapi dikurangi BP yang sudah terbayar.

Contoh;
Biaya sambung baru listrik daya 900 watt adalah sebesar Rp 1.600.000,-. Karena kita sudah membayar BP senilai Rp 750 x 900 watt, maka ada pemotongan sejumlah Rp 675.000,- sehingga yang harus dibayar lagi saat pemasangan KWH meter adalah Rp 925.000,- saja. Itupun kita masih dapat bonus 5 titik instalasi dalam rumah (berupa stop kontak atau saklar dan jaringannya).

B. HIBAH MURNI (Serah Terima Operasional)

Kalau kita memilih opsi ini, maka seluruh biaya pengadaan jaringan di lokasi perumahan kita mesti kita tanggung sendiri.

Dengan asumsi jarak maksimal antar tiang adalah 40 s/d 50 m, maka buatlah rencana perletakan tiang listrik di lokasi anda (normalnya 1 hektar terdapat 6 s/d 8 tiang listrik), dan biayanya sebagai berikut;

JTR (jaringan tegangan rendah)
= Rp 4.500.000/titik
JTM (jaringan tegangan menengah)
= Rp 7.500.000/titik
JTM/JTR/UB (gabungan JTR JTM)
= Rp 9.000.000/titik
Travo 50 KVA (50.000 watt)
= Rp 37.500.000

Cara hitung kebutuhan travo ;
152 unit x 900 watt = 136.800 watt
136.500 : 50.000 = 2,73 travo
Pembulatan = 3 travo

Jika detail diatas terlalu membingungkan anda soal JTR dan JTM, maka untuk lebih mudahnya pakai saja asumsi 1 tiang biayanya Rp 7.500.000 saja tanpa perlu tahu itu JTR atau JTM. Nanti tinggal ditambahkan biaya pengadaan trafo.

Dari RAB tersebut, untuk biaya pengesahan gambar dan pemasangan jaringan memakai jasa BTL, anda juga dikenai biaya 25 s/d 30% dari RAB.

Jika kita memilih opsi ini, setelah jaringan terpasang akan dilakukan STOP (serah terima operasi) ke PLN. Dimana sesudahnya kita tidak memiliki kewajiban membayar BP apapun sebelum kita benar-benar membutuhkannya. Jadi nantinya penyambungan KWH meter dilakukan parsial sesuai kebutuhan, dengan biaya Rp 1.600.000 untuk daya 900 watt.

* * *

Sobat properti, jika anda sudah tahu 2 opsi tersebut, mana yang anda pilih? BTL rekanan saya memberikan saran supaya kita memilih opsi A (Investasi PLN), tapi permohonan jaringan jangan diajukan seluruhnya. Jika dalam kasus diatas saya punya rencana 152 unit, cukup diajukan saja 60 unit, dan sengaja dipilih blok kavling yang lokasinya dibelakang.

PLN jarang meminta siteplan yang sudah disahkan oleh Dinas Tata Kota. Tapi cukup print site plan dari pengembang sendiri, mereka sudah menerimanya. Jadi buat saja gambar siteplan khusus dengan menghilangkan blok kavling bagian depan, guna mendukung rencana ini.

Tujuannya supaya kita gratis biaya jaringan karena semua hasil investasi PLN, dan meringankan cashflow kita karena hanya bayar BP atas 60 unit.

Apakah tips ini merugikan atau menyulitkan langkah kedepannya nanti? Secara logika tidak ada masalah. Jika blok kavling bagian belakang sudah memiliki jaringan, maka blok kavling depan justru sudah 'dilewati' jaringan. Jadi nanti saat penjualan blok kavling belakang sudah habis, kita ajukan lagi penarikan jaringan untuk blok kavling depan.

Nah, itulah tips bagus dari BTL yang jadi mitra kami. Dia bisa kasih advise bermanfaat karena memang dia spesialis di bidang perlistrikan. Coba kalau saya menunjuk kontraktor tutup botol menjadi mitra pengadaan jaringan listrik, ohhh .. pasti kacau jadinya.

Note : artikel diatas berdasarkan kasus di sebuah kabupaten di Jawa Tengah bulan Juli 2012.

Senin, 23 Juli 2012

GINKANG PROPERTI



GINKANG PROPERTI
Jurus Meringankan Cash Flow

www.JinProperti.com - Pernah lihat pendekar silat atau kungfu yang di film digambarkan dengan mudah melompati tembok tinggi atau malah bisa berlarian diatas atap bangunan tanpa jatuh? Mereka konon kabarnya menguasai ilmu meringankan tubuh alias ilmu ginkang. Itu adalah teknik memindahkan titik berat badan ke bidang tanpa momen sehingga berat badan si pendekar bobotnya menjadi sangat ringan.

Kalau di film atau komik, proses belajar ginkang biasanya digambarkan meloncat dari satu tongkat ke tongkat lainnya diatas ketinggian, tanpa boleh jatuh. Kalau latihan tentu saja tongkatnya tidak terlalu tinggi, supaya jika jatuh hanya lecet-lecet saja ditambah sedikit malu pada teman-teman seperguruan.

Sobat properti, selama ini saya hanya sering menulis artikel terkait negoisasi lahan dalam medan yang aman-aman saja. Safe and low risk. Anggap saja itu pertempuran (negoisasi) dengan MPT (mitra pemilik tanah) diatas tanah datar. Kondisi aman karena mengajak MPT masuk skenario kerjasama bagi hasil dimana tanah selepas dibayar DP kecil (max 15%) sisanya dibayar sesuai unit yang terjual. Konsekwensinya adalah memberi iming-iming profit sharing kepada MPT kisaran 30 s/d 35%.

Nah, kali ini saya ingin mengajak anda melakukan praktek ilmu ginkang properti, dengan melakukan transaksi beresiko tapi diback up dengan manajemen resiko alias emergency exit yang meminimalisasi resiko. Artinya anda berpotensi jatuh, tapi hanya lecet-lecet dan tidak remuk. Plus sedikit malu tentunya.

Kenapa mesti beresiko melakukan ginkang properti? Karena anda mendapatkan prospek lahan bagus tetapi tak ingin membagi profit sharing kepada MPT. Ingat ya! Syaratnya lahan mesti bagus dan luasannya tidak besar, supaya bisa dipasarkan dalam waktu singkat dan arus kas masuk mengalir deras, supaya bisa dialokasikan untuk menutup kewajiban membayar tanah. Ini ibarat mempraktekkan ilmu meringankan tubuh, meloncat dari tongkat satu ke tongkat lainnya dengan presisi tinggi supaya tidak terjatuh.

Contoh kasus;
Ada lahan seluas 2.000 m2 (ukuran 50 x 40 meter) dengan harga per meter persegi Rp 1,4 juta di daerah Soragan, Yogya. Total Rp 2,8 Milyar. Anda melakukan deal dengan membayar DP Rp 300 juta saja, dan sisanya sebesar Rp 2,5 Milyar dilunasi dalam waktu 6 bulan.

Lahan dibagi menjadi kavling ukuran 5 x 40 meter) sejumlah 10 bidang kavling, dan diatasnya dibangun kokostel (toko + kost kualitas hotel) type 240 m2. Harga jual Rp 1,1 Milyar/unit.

Nah, disinilah anda mesti mempraktekkan ilmu ginkang dalam implementasi berupa penjualan yang super cepat dan sukses mendatangkan arus kas sebesar-besarnya. Kalau perlu korbankan 50% dari total unit dengan harga miring asalkan dibayar dengan skim tunai bertahap. Tujuannya tak lain adalah supaya dalam waktu 6 bulan ada potensi membayar pelunasan tanah sebesar Rp 2,5 Milyar.

Bagaimana jika pemasaran jeblok dan tak ada piutang yang bisa diharapkan? Ini adalah kondisi terburuk (worst case) yang harus siap anda hadapi. Ini kondisi dimana anda gagal mempraktekkan ginkang properti dan (maaf) terpaksa anda akan jatuh kebawah.

Sobat properti, tentu saja saya ingin melihat anda sukses dan berhasil. Tapi sejak awal saya sampaikan bahwa mempraktekkan ginkang properti ini sangat beresiko. Makanya saya juga ingin memberikan resep agar jika terpaksa anda jatuh anda tidak terkapar remuk. Caranya dengan memasang klausul ini dalam PPJB (perjanjian perikatan jual beli) yang anda tanda-tangani, yaitu;

Pihak Pertama (penjual) setuju memberikan Kuasa Menjual kepada Pihak Kedua (pembeli) untuk luasan tanah yang setara nilainya dengan pembayaran uang muka yang sudah dibayarkan oleh Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, ditambah investasi yang akan/telah ditanam oleh Pihak Kedua diatas lahan yang menjadi obyek jual beli dalam bentuk infrastruktur lingkungan, dimana nilai investasi akan dinilai oleh apraisal yang ditunjuk bersama oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua.

Jika anda memasang klausul tersebut didalam PPJB, maka kalau sampai terjadi kondisi terburuk, setidaknya anda tidak mengalami total loose. Ada investasi yang kembali meski ditukar dalam bentuk aset lahan dengan luasan setara nilai DP tanah dan infrastruktur yang ditanam. Kalau biaya desain perijinan dan overhead cost tentunya lenyap. Itu biaya memar-memar yang terjadi akibat anda gagal mempraktekkan ilmu meringankan tubuh.

Jangan trauma ya ...
Seorang pendekar terkadang sebelum mencapai tataran sakti mandraguna pernah gagal saat berlatih.

Minggu, 22 Juli 2012

PENGIN DICIUM CAT WOMAN



PENGIN DICIUM CAT WOMAN
Penawaran Investasi

www.JinProperti.com - Kejadian tragis terjadi di Amerika, saat penayangan perdana film Batman, dimana ada seseorang bernama James Holmes yang diduga mengidap penyakit jiwa, mendadak muncul ditengah kerumunan penonton, dan berlagak sebagai 'The Joker' musuh Batman yang memberondong penonton tak bersalah dengan senapannya. 12 orang dikabarkan tewas dan belasan luka-luka. Tragis sekali.

Terkadang ada orang yang tak mampu memisahkan antara alam nyata dan imajinasi. Batman dan kota Gotham hanya ada di kisah fiksi dan film layar lebar. Jadi musuh legendaris Batman yang bernama 'The Joker' juga hanya ada di alam fiksi. Kalau 'The Joker' mencari Batman di alam nyata (baca; gedung bioskop) dan menembaki belasan penonton sampai tewas, berarti itu The Joker yang tidak waras, karena mencampur-adukkan alam nyata dan imajinasi. Ataukah dia hanya mencari sensasi? Meski berujung sebagai napi.

Kalau saya malah berfantasi Cat Woman keluar dari layar lebar, menghampiri saya, dan kemudian memberikan hot kissing ke bibir saya seperti gaya Cat Woman mencium Batman. Maknyus tenan!!

Sobat properti, ada imajinasi dan fantasi yang tak bisa menjadi kenyataan. Tak bisa dicampur-adukkan. Tapi ada juga imajinasi liar di otak kita yang bisa diwujudkan. Pengusaha properti termasuk golongan orang yang memulai dengan 'mental creation' lalu dilanjutkan menjadi 'physical creation'. Makin hebat fantasi dan imajinasi anda, makin berkelas produk properti anda.

Jika tak ada aral melintang, kami (Godha Property) akan mendapatkan sewa lahan seluas 3 ha di dusun Tajem kelurahan Maguwoharjo kecamatan Depok kabupaten Sleman propinsi DIY. Lahan 3 ha tersebut kami sewa selama 20 tahun kedepan, dan rencananya akan didirikan kawasan wisata terpadu bernama KAMPOENG PIKNIK. Ini adalah perpaduan antara waterpark + restoran + pondok wisata + cendera mata. Itu adalah mimpi, imajinasi, dan sekaligus fantasi kami.

Jualan utama (the most benefit) dari KAMPOENG PIKNIK adalah wisata air waterpark dengan berbagai wahana yang menarik. Salah satu wahana yang sensasional adalah bermain flying fox diatas kolam buaya. Benefit unggulan lainnya adalah lokasi yang super strategis dan aksesbilitas yang sangat mudah, dimana belasan bus bisa parkir di lokasi tersebut.

Konsepnya menarik, karena menyatukan 4 kebutuhan basic dari wisatawan, yaitu; rekreasi, makan, tidur dan belanja. Pantas banget disebut sebagai KAMPOENG PIKNIK, dengan tagline; One Stop Recreation.

Investasi diperkirakan kisaran Rp 15 milyar jika pekerjaan dilakukan sekaligus. Tapi bisa juga hanya sebesar Rp 10 milyar jika dilakukan secara bertahap. Godha Property akan mencari maksimal 15 orang private investor @ 1 milyar, dimana setiap penyertaan paket modal 1 milyar akan mendapatkan saham 6% dalam sebuah PT baru yang didirikan bersama dengan nama PT Pengelola Kampoeng Piknik (PKP).

Jika investasi langsung sebesar 15 milyar berhasil diperoleh, diperkirakan dalam waktu 3,5 tahun semua modal investasi akan kembali, dan seterusnya setiap bulannya akan menghasilkan laba bersih kisaran 450 juta/bulan. Berkembang terus secara progresif sampai masa sewa habis di tahun ke 20. Sangat menarik bukan?

Bagi anda yang suka berinvestasi di bisnis kreatif bidang pariwisata, ini adalah media yang tepat untuk menyalurkan syahwat investasi anda. Karena selain mendapatkan return yang menarik secara investasi, anda punya hak-hak esklusif sebagai owner dari obyek wisata KAMPOENG PIKNIK ini. Misal; members VIP dan hak tinggal gratis selama 14 hari dalam setahun di pondok wisata, dll.

Jika anda tertarik dan ingin mengetahui lebih lanjut soal investasi di Kampoeng Piknik ini, silahkan hubungi Ari Wibowo selaku Direktur PT PKP di no telpon 081215204615 atau PIN BB 29E23EEA atau ari_kinerja@yahoo.co.id.

Senin, 16 Juli 2012

SPIDERMAN LOVE MUSDALIFAH



SPIDERMAN LOVE MUSDALIFAH
Produk Inovatif

www.JinProperti.com - Saya baru saja menyaksikan film The Amazing Spiderman bersama anak saya. Ada yang aneh dan janggal lihat pemerannya bukan seperti aktor di 3 film Spiderman sebelumnya. Lebih remaja dan kesan anak kuliahannya kuat banget. Terbukti banyak adegan yang diambil di kampus.

Di film ini pacarnya Peter Parker masih berusia 17 tahun dan bernama Gwen Stacy, bukan Mary Jane seperti biasanya. Saya merasa makin janggal karena sosok pacar yang berbeda ini. Terus terang senyum Mary Jane terlanjur lekat di benak saya.

Tapi apa boleh buat, sudah ada didalam gedung theatre maka sayapun menata konsentrasi dan berusaha mengikuti alur ceritanya. Ditemani sebungkus pop corn, saya penasaran melihat kisah spiderman yang suka menggendong ransel di versi film ini.

Eh, lama-lama asyik juga lho .. Pertempurannya dengan manusia kadal dan sisi human yang ditampilkan dalam film tersebut antara Peter Parker dengan Bibi May sangat menyentuh. Opo tumon? Sebelum bertempur dengan manusia kadal, Peter Parker masih sempat-sempatnya menerima telpon Bibi May yang nitip minta dibelikan telur di supermarket.

Sobat properti, otak manusia itu stereotip. Kalau sudah terlanjur dicekokin hal yang sama berulang-ulang, susah untuk berpaling dari hafalan tersebut. Tapi film The Amazing Spiderman memberi pemahaman kepada saya bahwa mengubah pakem itu bukan hil yang mustahal. Asal kontennya tetap menarik, sekedar konteks (kemasan) apalah artinya. Jika suatu saat ada serial lanjutan Spiderman dimana pacarnya Peter Parker bernama Musdalifah, asal musuhnya monster menakutkan dan pertarungannya seru, dijamin penonton tak bakal komplain.

Huhh, saya sering berpikir kapan cengkeraman gaya minimalis modern yang sudah hampir satu dasawarsa ini sangat superior sebagai the best style didalam pemilihan vacade produk properti akan digeser oleh style lain. Bukan berarti gaya minimalis modern ini jelek, terus terang saya menyukainya. Sebagai sarjana arsitektur, saya tahu style ini masih bisa dieksplorasi lebih variatif lagi. Tapi saya tak suka jika kita terus tersandera oleh gaya minimalis modern ini.

Jika anda termasuk aliran yang berani keluar dari mainstream alias berani berpikir out of box, saya yakin jika kemasannya bagus, konsumen masih bisa menerimanya. Karena yang namanya kontent (isi), ukurannya adalah manfaat (benefit). Bahkan jika kontent tersebut memiliki benefit yang luar biasa, itu akan menjadi differensiasi yang menjadi keunggulan kompetitif terhadap kompetitor.

Style alias gaya itu seperti fashion, yang terus berputar dan kembali ke old fashion akibat kejenuhan. Tapi jangan pernah berpikir bahwa gaya tropis dengan berbagai konsol kayu akan populer lagi di masa depan. Isue go green dan ramah lingkungan akan membuat pemakaian material kayu dibatasi dengan sendirinya.

Gaya klasik atau gaya mediteran masih mungkin untuk kembali digandrungi. Bahkan ramalan saya justru antithesis dari minimalis, yaitu gaya maksimalis yang akan muncul ke permukaan.

Jika produk anda sudah lebih dari 50% terjual, dan umur proyek sudah lebih dari separoh waktu yang direncanakan, berarti dalam siklus hidup produk, proyek anda sedang berada di phase kedewasaaan dan itu saatnya anda melakukan strategi produk inovatif. Mengubah gaya bangunan adalah salah satunya. Beranikah anda melakukannya?

Soal ini saya tak begitu merekomendasikan. Tapi bagi yang berani melakukannya, saya sangat mendukung. Keberanian mengubah style bangunan hanya dapat dilakukan oleh mereka yang berani berpikir bahwa pacar Peter Parker di serial mendatang bernama Musdalifah. Jika anda hanya berani berpikir bahwa pacar Peter Parker bernama Mary Jane, saran saya jangan coba-coba melakukannya ...

Minggu, 15 Juli 2012

ONE SHOOT ONE KILL


ONE SHOOT ONE KILL
Awareness di Phase Perkenalan

www.JinProperti.com - Pernah saya ngobrol dengan seorang teman yang ngakunya berprofesi sebagai sniper di sebuah kesatuan. Sniper artinya penembak jitu. Saat berlatih secara nyata ataupun virtual, dogmanya adalah 'one shoot one kill'. Katanya; satu peluru satu nyawa. Wowww, mengerikan. Artinya tak boleh ada peluru yang meleset dari sasaran. Semua mesti kena dan memakan korban.

Dor, doorr, dooorrr !!!!!!!
3 peluru, 3 nyawa.

Sobat properti, pernah saya diberi mandat untuk menangani sebuah program soft launching proyek perumahan sederhana (RSH) di sebuah kabupaten di Jawa Tengah. Kondisi existing masih minim, karena baru dilakukan pekerjaan cut and fill membentuk grading plan. Proyek benar-benar baru, jadi belum dikenal sama sekali oleh konsumen.

Klien saya meminta saya mempersiapkan program promo dan sekaligus mengajukan budget anggarannya. Saya mengajukan budget anggaran 20 juta, dimana sebagian besar dipakai untuk membuat sign board, umbul-umbul dan spanduk, serta kisaran 7,5 juta untuk mengadakan beberapa lomba anak-anak di lokasi. Tujuan saya adalah menghadirkan prospek sebanyak-banyaknya ke lokasi, supaya mereka sembari mengantar anaknya berlomba tahu bahwa disitu akan dibangun proyek perumahan.

Saat hari H pelaksanaan soft launching, transaksi yang terjadi hanya 4 unit saja, meski ratusan orang hadir di lokasi. Klien saya rupanya kecewa dengan hasil ini. Karena menurut kalkulasi dia, anggaran 1 juta mesti menghasilkan 1 closing. Jadi kalau saya mengajukan budget 20 juta, menurut dia seharusnya bisa closing 20 unit. Jika cuma terjual 4 unit, dia anggap program soft launching gagal. Alamaaaakk ..., saya kan bukan sniper. Tak mungkin dinilai dengan konsep 'one shoot one kill' atau 'one million one closing'.

Mungkin dalam hati dia menyesal jauh-jauh datangkan jin properti untuk membantu soft launching, ternyata hasilnya hanya 4 unit. Hehe .. Saya sih tidak merasa mati gaya.

Sobat properti, soft launching ataupun launching adalah tahapan perkenalan sebuah produk. Produk yang belum dikenal oleh konsumen, kita upayakan supaya dikenal oleh konsumen. Jadi aktivitas wajib yang kita lakukan adalah memperkenalkan brand dan produk kita supaya masuk di benak konsumen. Kita sebarkan informasi sebanyak-banyaknya melalui media promo outdoor seperti spanduk dan umbul-umbul. Memasang iklan di koran, dan mengadakan event off air di lokasi. Semua dilakukan serentak guna menciptakan AWARENESS.

Awareness adalah berinvestasi di benak konsumen. Artinya informasi mengenai produk kita sudah tertanam di benak konsumen. Dan yang namanya investasi selalu membutuhkan waktu untuk memanen. Tak mungkin hari itu menanam dan hari itu menuai. Membutuhkan waktu beberapa saat guna meyakinkan konsumen membayar tanda jadi. Jadi bisa saja konsumen yang datang dalam acara soft launching tadi baru transaksi beberapa minggu kemudian.

Memang ada juga soft launching yang langsung sukses membukukan sejumlah transaksi. Tapi dalam konteks ini saya ingin berbagi pemahaman bahwa di phase perkenalan (introduction) biasanya biaya promosi yang keluar relatif lebih besar ketimbang hasil. Artinya tak bisa berharap akan terjadi perbandingan lurus saat kita mengkomparasi antara nilai belanja promosi dan hasil penjualan.

Pengalaman saya selama ini, di phase introduction (perkenalan) biasanya memakan budget promosi 30% untuk mendapatkan hasil 20%. Artinya belanja promosi lebih besar daripada hasil. Tetapi komposisi itu akan mulai balance di phase pertumbuhan (growth), dimana saat budget belanja promosi terpakai 50%, hasilnya juga mencapai 50%.

Selanjutnya budget promosi kita akan tersedot hampir habis (51 s/d 95%) di phase kedewasaan (maturity), dan tersisa hanya kisaran 5% di phase penurunan (decline). Saat budget promosi anda habis, pastikan semua unit yang dipasarkan juga sold out.

Jadi tak perlu berkecil hati dan tak perlu mati gaya jika dalam kali pertama melakukan aktivitas promosi membelanjakan budget promosi 20 juta hanya berhasil closing 4 unit di phase introduction (perkenalan). Klien saya mungkin lupa bahwa sign board (papan penunjuk arah) kecil seharga 4 juta itu akan terpasang selama minimal setahun ditepi jalan raya. Dan 50 umbul-umbul yang sudah dicetak masih bisa disimpan dan sewaktu-waktu dipasang lagi. Jadi itu adalah material promosi yang tak seharusnya dibebankan ke acara soft launching hari itu saja, tapi akan bermanfaat untuk kepentingan pemasaran selanjutnya. Jadi dianggap seperti membeli barang inventaris.

Marketing bukan matematika. Marketing adalah seni.

Dor, doorr, dooorrr !!!!!
Yang penting tembakkan peluru anda sebaik-baiknya ke sasaran. Soal yang mati berapa itu urusan nanti. Yang penting si konsumen tahu dan ingat bahwa anda pernah menembakkan peluru kepadanya.

Sabtu, 14 Juli 2012

GAYA RAMBUT KOTAK KOTAK


GAYA RAMBUT KOTAK-KOTAK
Differensiasi dan Benefit

www.JinProperti.com - Baju kotak-kotak ala Jokowi mendadak sontak jadi ngetop dan jadi trade mark disana-sini. Baju kotak-kotak itu seakan identik dengan Jokowi. Bahkan kalau ada orang memakai baju kotak-kotak seperti itu langsung dipersepsikan seakan jadi pendukungnya Jokowi.

Apakah anda berpikir baju kotak-kotak itu yang membuat Jokowi dipilih mayoritas penduduk DKI? Bukan!! Jokowi dipilih karena prestasinya saat memimpin Solo dan track recordnya yang dikenal bersih.

Sekarang kita ganti topik.

Anda tahu Mario Balotelli? Striker Italia bergaya rambut eksentrik yang mendadak jadi buah bibir di dunia sepakbola. Gaya rambut dia banyak ditiru oleh orang-orang di dunia, dan gaya rambut demikian disebut orang sebagai gaya rambut Balotelli.

Apakah anda berpikir bahwa Balotelli populer akibat gaya rambutnya? Tidak!! Dia populer karena berhasil mencetak 2 gol ke gawang Jerman.

Sobat properti, dengan dua ilustrasi diatas ingin saya sampaikan kepada anda bahwa memiliki DIFFERENSIASI yang dikombinasikan dengan BENEFIT (baca; manfaat atau prestasi), maka itu akan memiliki kekuatan dan efek publisitas yang luar biasa.

Jokowi memakai baju kotak-kotak jika tanpa jabatan sebagai walikota Solo dan tidak berprestasi di Solo, juga tak akan berarti apa-apa.

Seorang Balotelli bergaya rambut eksentrik jika dia hanya penyemir sepatu di Italia tak akan berarti apa-apa. Yang membuat dia berarti adalah prestasinya (benefit) di lapangan hijau. Tapi keunikan (differensiasi) gaya rambutnya membuat dia cepat populer.

Sobat properti, berulang kali saya mengatakan bahwa salah satu cara menciptakan keunggulan kompetitif terhadap pesaing adalah melalui DIFFERENSIASI. Memberikan perbedaan yang bukan sekedar beda, tetapi perbedaan yang memberikan manfaat (benefit) kepada konsumen.

Percuma anda memberikan nama proyek anda dengan nama (misalnya) BARCELONA RESIDENCE dan type rumahnya disebut type Puyol (T-60), type Fabregas (T-45) dan type Messi (T36), tetapi itu sekedar thematic kosong belaka yang intangible (tidak riil). Tak ada lapangan sepakbola di komplek tersebut, tak ada SSB (sekolah sepakbola), tak ada patung Lionel Messi. Manfaat apa yang dinikmati konsumen anda dengan nama BARCELONA RESIDENCE? Hanya slogan belaka. Seandainya anda mengaplikasikan thematic Barcelona dengan warna cat bergaris-garis biru dan ungu, itu bukanlah level benefit yang signifikan dengan nama perumahan yang memakai embel-embel Barcelona.

Beda cerita jika anda memberi nama perumahan anda dengan nama (misalnya) KAMPOENG BOLA, dimana didepan gerbang ada sculpture patung bola besar dari kristal warna warni yang memperindah estetika. Kemudian didalamnya ada fasos fasum berupa lapangan futsal yang bisa menjadi tempat berolah raga. Jelas-jelas itu semua adalah BENEFIT. Memberikan manfaat kepada penghuninya.

Atau anda memberi nama proyek anda ORCHID PARK sebagai thematic, dan implementasinya setiap halaman depan rumah dapat bonus berupa taman anggrek nan asri dengan bunga berwarna warni, pastinya itu menjadi benefit yang dinikmati oleh konsumen. Disaat perumahan lainnya tidak memberikan bonus taman anggrek kepada konsumen, maka perlakuan ini menjadi perbedaan (differensiasi), dan perbedaan tadi menjadi keunggulan kompetitif terhadap pesaing-pesaing disekitarnya.

Kesimpulannya; ciptakanlah perbedaan (differensiasi), tetapi harus memberikan manfaat (benefit). Perbedaan seperti itulah yang mampu menciptakan keunggulan kompetitif terhadap pesaing. Sekedar beda tanpa manfaat adalah sia-sia.

Seandainya Balotelli memotong gaya rambutnya dengan model kotak-kotak ala bajunya Jokowi, pasti dia akan lebih top lagi.

Rabu, 11 Juli 2012

SELAMAT ATAS TERPILIHNYA MB SEBAGAI GUBERNUR DKI


SELAMAT ATAS TERPILIHNYA MB SEBAGAI GUBERNUR DKI
Metode Quick Count

www.JinProperti.com - Setiap kali terjadi Pilkada, maka selalu dibarengi dengan munculnya QUICK COUNT (hitung cepat) hasil Pilkada yang dilakukan oleh sebuah lembaga atau pihak-pihak tertentu yang berkaitan dengan penyelenggaraaan Pilkada.

Jika pencoblosan dilakukan s/d jam 14 siang, dan kemudian perhitungan suara di tiap TPS dilakukan antara jam 14 s/d 15, jangan heran jika jam 15.30 sudah muncul versi Quick Count-nya.

Ini abad teknologi, era social media. Cukup dengan menempatkan 1 orang wakilnya di seluruh TPS yang ada, dan kemudian wakil tersebut mengirimkan data hasil perhitungan suara di TPS yang menjadi pantauannya via sms atau telepon, maka data valid langsung diperoleh, untuk bisa dimasukkan ke tabel tabulasi data quick count yang bisa dishare ke publik.

Jangan heran jika disaat kotak-kotak suara resmi sedang diusung dari TPS ke KPUD, di dunia maya sudah berseliweran hasil quick count-nya. Bahkan terkadang media online ada yang sudah berani memberitakan secara bombastis, misal; SELAMAT ATAS TERPILIH MB SEBAGAI GUBERNUR DKI. (MB = Malih Bolot, pasangan no 13, dengan slogan Ayo Jakarta Ketawa).

Sobat properti, sebagai praktisi properti terkadang anda juga perlu memiliki ilmu hitung cepat (quick count) disaat anda sedang ditawari lahan dan sedang menganalisa sebuah lahan, apakah cukup kompetitif jika dikembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Ilmu hitung cepat (quick count) versi PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti) dilakukan dengan otak anda langsung sebagai processornya, dan mungkin dibantu secarik kertas dan kalkulator. Anda melakukannya sendiri (tidak dibantu staf atau asisten) dan mungkin melakukannya didalam mobil atau sambil duduk ditemani secangkir kopi.

Metode urutannya sebagai berikut;

A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)
C. TETAPKAN LABA
D. HITUNG HARGA JUALNYA

A. KUMPULKAN DATA KOMPETITOR
Jika anda sedang mensurvei serta menganalisa sebuah lahan, maka kumpulkanlah data kompetitor yang diambil dalam radius 2 km diseputar lahan yang anda analisa. Kumpulkan sebanyak-banyaknya, lalu pilihlah 2 kompetitor yang akan anda jadikan sebagai sparring partner dalam komparasi harga nantinya. Tentunya anda memilih kompetitor yang selevel. Maksudnya jika anda akan membangun Real Estate, ya kumpulkanlah data kompetitor real estate, bukan data pemain RSH (rumah sehat sederhana).

B. HITUNG HPT (Harga Pokok Tanah)

Semua biaya dikonversikan kedalam satuan pembebanan per 1 m2 lahan efektif. Mohon maaf bagi yang belum pernah ikut Workshop Perguruan Kungfu Properti mungkin kurang paham.

B.1. Hitung Harga Lahan Netto
Jika harga lahan yang ditawarkan ke anda (contoh) adalah Rp 300.000/m2, itu adalah harga lahan brutto. Sedangkan lahan yang bisa dijual (saleable area) atau luas lahan netto biasanya hanya 60% saja dari luas lahan brutto, jadi rumus mencari harga lahan netto adalah;

Harga Lahan (netto)
= Harga Lahan (brutto)
--------------------------------
Efektivitas Lahan

Efektivitas lahan adalah total saleable area hasil siteplan dan tentunya sesuai dengan fatwa planologi di perijinan. Dalam versi hitung cepat, efektivitas lahan pakai saja angka 60%.

Harga Lahan (netto)
= Rp 300.000 /m2 = Rp 500.000/m2
-------------------
60%

B.2. Hitung Bea Desain dan Perijinan
Untuk versi hitung cepat, beaya desain dan perijinan bebankan saja sbb;

Rp. 10.000/m2 jika luasan > 1 ha
Rp. 25.000/m2 jika luasan < 1 ha

Note; tidak berlaku untuk DKI.

B.3. Hitung Bea Pematangan Lahan
Setelah ketemu harga netto dan dibebani biaya desain dan perijinan, langkah selanjutnya adalah membebani biaya pematangan lahan. Yang dimaksud pematangan lahan adalah untuk item pekerjaan infrastruktur, utilitas, dan fasos fasum. Versi hitung cepatnya sbb;

RSH = Rp 75.000 - 100.000/m2
RSH+ = Rp 100.000 - 125.000/m2
Semi RE = Rp 125.000 - 200.000/m2
RE = Rp 200.000 - 350.000/m2
RE+ = Rp 350.000 - 500.000/m2

RSH (Rumah Sehat Sederhana)
RE (Real Estate)

B.4. Hitung Biaya OHC (Overhead Cost)
Jika lahan sudah matang, maka tahapan selanjutnya tinggal dibebani dengan biaya overhead cost yang meliputi; biaya pengadaan kantor dan barang inventaris, biaya operasional, biaya gaji dan bonus, dan biaya promosi.

Versi hitung cepatnya sbb;
RSH = Rp 50.000 - 75.000/m2
RSH+ = Rp 75.000 - 100.000/m2
Semi RE = Rp 100.000 - 150.000/m2
RE = Rp 150.000 - 250.000/m2
RE+ = Rp. 250.000 - 350.000/m2

Jika sudah mencapai tahapan ini, maka anda sudah bisa mendapatkan angka HPT (harga pokok tanah) nya.

Dengan memakai asumsi harga lahan brutto Rp 300.000/m2 luas 2 ha dan saya mau main di kelas RE (real estate), maka hitungannya adalah sbb;

Harga Lahan (netto) = 500.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 240.000/m2
Overhead Cost = 200.000/m2
--------------------------------------------
HARGA POKOK TANAH = 950.000/m2

C. TETAPKAN LABA
Jika HPT sudah diperoleh, maka langkah selanjutnya tinggal membebani target laba. Dalam bisnis properti menurut pengalaman empiris saya selama ini di landed house (bukan high rise building), target laba biasanya 1x harga tanah netto.

Jadi jika di B.1 disebutkan harga lahan netto adalah Rp 500.000/m2, maka beban laba juga Rp 500.000/m2 lahan efektif.

D. HITUNG HARGA JUALNYA

Jika anda sudah mendapatkan HPT (Harga Pokok Tanah) dan juga sudah menetapkan target labanya, maka anda sudah bisa menghitung harga jual tanah per meter persegi, yaitu;

HPT + Laba
= Rp 950.000 + Rp 500.000
= Rp 1.450.000 /m2

Dengan sudah menemukan harga jual tanah per meter persegi, maka kita bisa menindak-lanjutinya dengan menghitung harga jual tanah dan bangunan yang dijadikan bahan komparasi dengan kompetitor.

Catatan; supaya komparasi bisa dilakukan apple to apple, maka saya sarankan anda mengambil type bangunan dan luasan kavling yang sama dengan produk kompetitor untuk dijadikan sebagai simulasi perhitungan. Misal kita ambil contoh type 50/100.

Jangan lupa anda juga mesti mendapatkan data harga satuan bangunan per meter persegi dari produk kompetitor dengan cara investigasi langsung di lapangan, atau berpura-pura mengaku sebagai kontraktor yang berniat memborong pekerjaan di proyek milik kompetitor. Misal kita ambil contoh harga satuan borongan bangunan hasil investigasi adalah Rp 2.000.000/m2.

Mari kita hitung harga jual ke konsumen sbb ;

Type 50/100
Harga Bangunan
= 2 jt x 50 m2 = 100 jt
Harga Tanah
= 1,45 jt x 100 m2 = 145 jt
Listrik, Air, IMB, SHGB
= 10 jt
------------------------------
Sub Total = 155 jt
PPH 5% = 7,75 jt
------------------------------
Harga = 162,75 jt
PPN 10%. = 16,275 jt
------------------------------
Harga + PPN = 179,25 jt
Pembulatan = Rp 180 jt

Setelah hasil perhitungan anda menghasilkan angka Rp 180 jt untuk rumah type 50/100. Tinggal anda tengok berapa harga jual kompetitor. Bandingkan apakah harga jual anda lebih murah ketimbang harga kompetitor. Jika lebih murah, berarti produk anda kompetitif. Jika harga jual anda jatuh lebih mahal, waspadalah bahwa produk anda tidak kompetitif. Anda mesti menawar harga tanahnya supaya dapat harga lebih murah, atau tinggalkan saja dan mencari lahan lain.

Enak kan jika anda punya kemampuan menghitung secara QUICK COUNT? Anda bisa mengambil keputusan penting sebelum keluar uang apapun. Kalau belum begitu paham, ikuti saja workshop yang diadakan oleh PERKUNGTI (Perguruan Kungfu Properti). Paling dekat tanggal 15-16 September 2012 di Jakarta.

Kamis, 05 Juli 2012

PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI

PENDEKAR SAKTI PERKUNGTI
Menundukkan Mitra Pemilik Tanah



www.JinProperti.com - Serial drama radio Brama Kumbara adalah drama radio yang sangat populer dan digandrungi masyarakat di era 80-an. Maklum, hiburan saat itu cuma ada TVRI dan radio saja. Belum seperti jaman sekarang yang sudah era social media dan internet.

Saya sangat menggemari drama radio ini, dan sangat mengidolakan Brama Kumbara sang raja Madangkara. Digambarkan sebagai sosok yang gagah perkasa dan sakti mandraguna. Semua pertempuran melawan musuh-musuhnya selalu berhasil dimenangkannya karena dia punya jurus andalan bernama ajian Serat Jiwa.

Sampai dengan episode ke seratus sekian, yang saya dengar di radio adalah kemenangan dan kemenangan Brama Kumbara di setiap pertempuran. Tak pernah dia kalah. Ajian Serat Jiwanya sangat ditakuti lawan.

Sampai suatu saat di drama itu muncul seorang pendekar sakti tanpa nama yang berasal dari Perguruan Kungfu Properti (PerKungTi), yang berhasil menundukkan Brama Kumbara dengan ajian hebat bernama Lampah Lumpuh. Brama dibuat lumpuh tak berdaya. Semua kehebatan ajian Serat Jiwa milik Brama berhasil dinetralkan dan tak mempan dihadapan pendekar sakti dari PerKungTi tersebut.

Sobat properti, ibarat nego dengan MPT (Mitra Pemilik Tanah) adalah sebuah pertempuran, maka tahapan tersulit adalah ketika anda harus bisa memberikan alasan yang make sense (masuk akal) kenapa MPT justru diberikan profit sharing yang lebih kecil dibanding anda. Dalam situasi tersebut, jika anda tak memiliki jurus handal, jangan berharap mampu menaklukkan MPT. Pasti MPT tak rela diberikan profit sharing yang hanya kisaran 25 s/d 40% saja. Sementara anda selaku MPM (Mitra Pemilik Modal) sekaligus MPK (Mitra Pemilik Keahllian) mendapatkan profit sharing kisaran 60 s/d 75%.

CONTOH KASUS;
MPT biasanya punya argumen seperti ini; "Saya punya lahan fisiknya ada. Bukti hak (HGB/HM) ada. Nilainya ada. Kenapa hanya dapat 30% saja? Lahan saya 2 hektar. Harga Rp 300.000/m2. Nilai lahan Rp 6 Milyar. Penyertaan saya di proyek properti kerjasama ini adalah Rp 6 Milyar. Sementara anda duitnya belum jelas seberapa besar. Kenapa anda bisa mendapatkan profit sharing lebih besar dari saya?"

Bagi anda yang tak memahami cara hitung secara teknikal ala PerKungTi, mungkin akan kesulitan menjawab pertanyaan berat tersebut, dan seakan mengatasi MPT dalam nego seperti itu sangatlah berat.

Berikut adalah langkah-langkah yang harus anda lakukan;

1. Sampaikan kepada MPT bahwa anda bukan 'the trully buyer' alias bukan pembeli dalam konteks yang sebenarnya. Anda membeli dengan skenario PPJB (Perjanjian Perikatan Jual Beli) dan Kuasa Menjual hanya untuk mengamankan proyek supaya tidak berhenti ditengah jalan jika ada sesuatu (kejadian tak diingankan) yang menimpa diri MPT.

2. Jadi meski secara legal anda berstatus pembeli, tapi secara mindset minta MPT menganggap anda sebagai mitra. Mitra dalam hal mencairkan aset lahan milik MPT supaya bisa liquid. Resiko bermitra adalah memakan waktu cukup panjang dalam mencairkan aset, dan itu dikompensasi dengan memberikan profit sharing kepada MPT.

3. Yakinkan kepada MPT bahwa anda dan MPT adalah sebuah bentuk synergi. Sama-sama butuh. Bukan hanya anda butuh lahan dan MPT punya lahan. Ingat!!! MPT butuh pembeli. Jika memang lahan dia bagus dan aset dia bagus, mungkin sudah disambar peminat lain sejak dulu-dulu. Jika sampai saat ini masih utuh lahannya dan berjodoh dengan anda, maka ini harus disadari oleh MPT bahwa posisinya sama-sama butuh, sehingga bentuknya adalah synergi.

4. Jangan mau mengakui klaim MPT bahwa penyertaan dia adalah lahan senilai Rp 6 Milyar. Karena nyatanya lahan itu masih belum diserah-terimakan atau dibalik nama ke kita. Lahan itu masih dalam kontrol penuh MPT, karena tak mungkin ada pelepasan hak secara parsial kepada konsumen tanpa tanda-tangan dari MPT.

5. Kalau mau bicara resiko, sampaikan kepada MPT bahwa resiko terbesar justru ada pada kita yang menanam infrastruktur (jalan, saluran, gerbang, taman dll) dan juga bangunan diatas lahan milik MPT. Kalau sampai MPT tak mau tanda-tangan AJB PPAT (pengalihan hak atas tanah), maka semua investasi kita disana mati dan bermasalah.

6. Tahapan paling penting adalah mengajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Saya ulangi; ajak MPT berhitung secara UNIT PRICE. Jangan mau berhitung secara global karena nyatanya lahan tersebut masih berada dalam kontrol MPT. Ajak MPT berhitung berapa kontribusi MPT dan berapa kontribusi anda (MPM + MPK).

Berikut contoh perhitungannya;

KONTRIBUSI MPT
Harga (brutto) = Rp 300.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = Rp 500.000/m2

Kita bisa melihat bahwa kontribusi MPT untuk setiap UNIT PRICE hanyakah lahan mentah dengan harga Rp 500.000/m2.

KONTRIBUSI MPM + MPK
Perijinan = Rp 10.000/m2
Pematangan Lahan = Rp 250.000/m2
OHC = Rp 100.000/m2
Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, SHGB, Fee penjualan dll) = Rp 10.000.000/unit.
Bangunan = Rp 1.800.000/m2

Setelah kontribusi masing-masing diperincikan, mari kita aplikasikan kedalam sebuah perhitungan biaya (tanah dan bangunan) sbb;

(*) Kontribusi MPT
(**) Kontribusi MPM + MPK

Type 50/120

Tanah Mentah
= Rp 500.000 x 120 m2
= Rp 60.000.000 (*)

Bangunan
= Rp 1.800.000 x 50 m2
= Rp 90.000.000 (**)

Pematangan Lahan
= Rp 250.000 x 120 m2
= 30.000.000 (**)

Perijinan
= Rp 10.000 x 120 m2
= Rp 1.200.000 (**)

OHC (Overhead Cost)
= Rp 100.000 x 120 m2
= Rp 12.000.000 (**)

Biaya Lain-Lain (sambung listrik, sambung air, IMB, split sertifikat, marketing fee dll)
= Rp 10.000.000 (**)

TOTAL BIAYA = Rp 203.200.000,-

Semua yang diperincikan diatas adalah biaya-biaya yang memang riil keluar. Ada 3 item variabel penyusun harga jual yang tak dimasukkan dalam perincian diatas karena secara riil tak ada biaya yang keluar, yaitu; laba, pajak, dan gimmick.

Sekarang mari kita hitung berapa kontribusi masing-masing pihak. Jumlahkan (*) dan (**) lalu buatlah komparasi.

Kontribusi MPT (*)
= Rp 60.000.000

Kontribusi MPM + MPK (**)
= Rp 143.200.000

Prosentase Kontribusi MPT
= (60.000.000:203.200.000) x 100%
= 29,52%

Prosentase Kontribusi MPM + MPK
= (143.200.000:203.200.000) x 100%
= 70,48%

7. Setelah anda menyajikan perhitungan teknikal secara UNIT PRICE seperti contoh diatas, maka MPT akan tersadar bahwa memang benar kontribusi dia per unit price ternyata hanyalah di angka 29,52% saja yang kemudian anda bulatkan menjadi 30%.


Mohon maaf jika perhitungan secara teknikal diatas kurang bisa dipahami oleh pembaca artikel ini yang belum pernah 'berguru' di PerKungTi (Perguruan Kungfu Properti). Karena jurus-jurus tersebut memang adalah jurus dasar setiap murid PerKungTi.

Anda ingin memiliki jurus sakti untuk mengalahkan Brama Kumbara? Eh, maksud saya menaklukkan MPT. Silahkan mengikuti Workshop Properti dari PerKungTi. Jadwal terdekat lihat di blog http://AriWibowoJinProperti.blogspot.com atau www.JinProperti.com

Rabu, 04 Juli 2012

NEGO FRIED CHICKEN

NEGO FRIED CHICKEN  
Mencari Rekanan Kontraktor

www.JinProperti.com - Nego Fried Chicken adalah jurus baru saya dalam menyeleksi belasan bahkan puluhan rekanan kontraktor yang berniat meminta borongan pekerjaan di proyek guest house Godha Inn 1, 2 dan 3 yang sedang kami kembangkan di kota Yogya.

Kenapa disebut jurus Nego Fried Chicken? Karena saya melakukannya di sebuah restoran waralaba cepat saji di Jln Raya Adisucipto Yogya, sambil makan kentang, ayam, dan burger. Bukan melakukannya di kantor yang cuma tersedia air mineral kemasan gelas.

Sekali janjian biasanya langsung saya lakukan dengan 4 sampai 5 kontraktor sekaligus. Dan saya temui serta lakukan negoisasi barang 30 - 45 menit per kontraktor. Jangan heran jika start jam 19.00 bisa selesai sampai jam 23.00.

Sobat properti, aktivitas mencari rekanan kontraktor adalah hal prinsip dalam sebuah proyek, karena saya melakukannya dengan teori sambil menyelam minum air. Dapat rekanan kontraktor dan sekaligus bonusnya mendapat pembeli.

Maksudnya? Kontraktor yang kita gandeng membangun proyek kita harus sekaligus menjadi pembeli atas produk properti yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Kalau gak mau beli? Ya jangan mimpi jadi rekanan kontraktor di proyek kami. Jadi hukumnya adalah 'Take and Give', mengambil dan memberi. Kadang orang menyebutnya dengan konsep BARTER. Pengembang jual produk properti, dibarter dengan kontraktor menjual jasa konstruksi. Makanya saya bela-belain menyeleksi banyak kontraktor adalah untuk mencari yang bersedia konsep barter.

Kalau sekedar nego soal harga satuan borongan dan skim pembayaran, mungkin cukup ketemu dengan 3 - 4 kontraktor sudah langsung ada yang bisa deal. Tapi untuk mencari yang mau barter anda mesti sabar, dan mungkin rasionya bisa 15:1 atau bahkan 20:1. Jadi perbanyaklah database rekanan kontraktor.

Bagaimana teknisnya? Saya memakai asumsi bahwa profit margin kontraktor umumnya di kisaran 15 s/d 20%. Jadi kalau saya 'memaksa' mereka melakukan pembelian guest house yang saya pasarkan, jangan sampai mengganggu modal kerja kontraktor yang mereka miliki. Modal yang mereka putar dalam bisnis kontraktor harus tetap utuh. Dimana yang dikonversikan menjadi pembelian guest house hanyalah potensi labanya saja.

Jika nilai borongannya besar dan 20% nilai borongan yang dibarter sudah setara dengan guest house yang saya pasarkan, maka kondisi yang berlaku adalah pembelian tunai bertahap. Dibayar sesuai pencairan termin, dan dilakukan bertahap sampai lunas. Tapi jika 20% dari nilai borongan hanya sebagian dari harga guest house, maka kondisi yang berlaku hanyalah pembayaran uang muka saja dan sisanya KPR.

Contoh (a) ;
Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar
Barter 20% = Rp 700 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka 100% harga guest house bisa dibayar dari nilai barter.

Contoh (b) ;
Nilai Borongan = Rp 1,5 milyar
Barter 20% = Rp 300 juta

Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 700 juta, maka nilai Rp 300 juta hanya setara dengan Uang Mukanya saja. Sisanya Rp 400 juta harus dilunasi oleh kontraktor dengan cara KPR.

Skenario pemotongan termin pembayaran kontraktor adalah seperti contoh berikut;

Nilai Borongan = Rp 3,5 milyar

Termin I (progres 25%)
Jumlah bayar 20%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 560 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (20% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 140 juta

Termin II (progres 50%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin III (progres 75%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin IV (progres 100%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 700 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 175 juta

Termin V (pemeliharaan I)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

Termin VI (pemeliharaan II)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 70 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 3,5 milyar)
= Rp 17,5 juta

TOTAL BAYAR KONTRAKTOR
= Rp 2,8 Milyar

TOTAL BAYAR GUEST HOUSE
= Rp 700 juta

Kita bisa melihat, bahwa jika sebagian termin pembayaran kontraktor dipotong untuk pembelian guest house, maka kita mendapat sedikit keringanan dalam cashflow, dan ada transaksi penjualan yang pantas disyukuri.

Beberapa tips supaya kontraktor bersedia melakukan barter ;

1. Harga satuan borongan untuk pekerjaan fisik diberi sedikit kenaikan diatas RAP (rencana anggaran pelaksanaan), misalnya 5%. Jika harga borongan normal Rp 2.100.000/m2, berikan harga khusus sebesar Rp 2.200.000/m2.

2. Harga jual beli diberi potongan harga sedikit, yang penting ada perbedaan dengan transaksi konsumen biasa. Misal harga konsumen umum Rp 720 juta, maka berikan harga barter Rp 700 juta.

3. Status legalnya jangan sampai ke tahapan AJB PPAT. Tapi cukup PPJB saja, karena kemungkinan besar kepemilikannya akan dialihkan ke pihak lainnya. Jika pembayaran sudah lunas, berikan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual. Skenario ini dipilih demi menghindari bayar pajak.

4. Jika stok jualan kita sudah habis, instruksikan sales kita untuk membantu memasarkan unit milik kontraktor. Ini membuat mereka tidak kuatir karena asetnya akan segera liquid.

Jangan serius membaca artikel ini. Habiskan dulu kentang dan burger anda, hehehe ....

DASAR BALOTELLI


DASAR BALOTELLI 
Strategi Negoisasi Soal Aset

www.JinProperti.com - Saya punya teman bernama Balotelli (bukan nama asli, nama aslinya Tongpes) punya kebiasaan buruk, yaitu kalau jajan sendiri terkenal ngirit, tapi kalau tahu sedang ditraktir orang, makannya gak tanggung-tanggung banyaknya. Bahkan tanpa sungkan minta sebungkus rokok yang masuk ke tagihan. Dasar Balotelli, eh .. dasar Tongpes.

Perilaku standar manusia memang umumnya seperti itu, yaitu sedapat mungkin menghindari kewajiban yang memberatkan. Kalau bisa menghindar akan menghindar, kalau terpaksa harus dipikul sendiri ya apa boleh buat.

Sekarang mari kita membahas soal usaha anda bernegoisasi dan mencari lahan yang akan anda kembangkan menjadi sebuah proyek properti.

Sobat properti, meminta MPT (Mitra Pemilik Tanah) untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita. Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.

Langkah-langkah yang biasa saya lakukan adalah sebagai berikut;

1. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan (site plan, IMB) dan juga lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).

2. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan dipertanggung-jawabkan di ranah PT, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara personal.

3. Berikan pemahaman kepada MPT bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas) akan memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.

4. Jika lahan yang anda kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2 ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT, tak bisa perorangan. Bahkan lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.

5. Sampaikan kepada MPT bahwa pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.

6. Pada saat menyampaikan poin ke 5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang harus ditanggung oleh MPT, misal;

- Pendirian PT dan dokumen pendukung lengkap, biaya Rp 10 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan) - 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.

Jumlahkan total keempat item tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika dan menjadi beban mereka.

Percaya deh kepada saya, MPT akan terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan beban kepada anda.

Sampai di titik ini, celah buat anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini tahapan langkah-langkahnya;

1. Tetapkan komposisi kepemilikan saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM (mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).

2. Pada saat anda membagi komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi 65:35.

3. Berikan kesempatan kepada MPT untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;

Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK

Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK

4. Berikan penjelasan kepada MPT bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik nama ke PT sangat terkontrol.

5. Aset lahan milik MPT kemudian dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan hutang dari PT kepada MPT.

6. Pengakuan Hutang tak boleh dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT (atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.

7. Biaya pembuatan PT, PPH Final, BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.

8. Pembayaran hutang tanah kepada MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).

Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2

9. Dengan pemahaman kita bahwa MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT, yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;

Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK

Dengan penetapan kombinasi ini, dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.


Nah, jurus-jurus sakti Perguruan Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami (jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.

Semoga sukses !!
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

ShareThis